Les risques du « financement » du IBC dans l'immobilier

2024-05-20
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Je ne compte plus les clients qui franchissent nos portes avec une étincelle dans les yeux et l'envie de marchander. Ils arrivent, une pile de devis d'autres entreprises à la main, et me demandent : « Combien coûte un passeport caribéen dans votre entreprise ?

La première fois que cela s'est produit, la question m'a interloqué. Je me suis alors penché sur la question du « financement » des IBC des Caraïbes.

Le marché de la migration d'investissement de Dubaï a connu des cotations de CBI allant jusqu'à 70 000 dollars (dans un cas, pour une famille entière). Des schémas de financement immobilier ont transformé en marché aux puces l'un des principaux lieux de sortie des IBC dans le monde.

La citoyenneté n'est pas un pantalon ou un lave-vaisselle que l'on peut marchander, et toute personne impliquée dans le processus d'IBC devrait la traiter avec la gravité qu'elle mérite.

J'ai exprimé haut et fort mon rejet du processus de financement, mais il est malheureusement devenu la solution de prédilection des consultants et des promoteurs en matière de migration d'investissement qui veulent faire de l'argent rapidement et ne se soucient pas du mal qui peut être fait à leurs clients, au programme ou au pays.

Il est inquiétant de constater que le financement est devenu une pratique courante des IBC. Les gouvernements des Caraïbes ont publié à plusieurs reprises des avis et des notes de service à l'intention de leurs agents et promoteurs pour les informer que l'escompte non autorisé est illégal, mais ces avertissements continuent de tomber dans l'oreille d'un sourd.

La question atteint rapidement son point de basculement et le couperet tombera tôt ou tard. J'écris cet article pour mettre en garde contre les risques potentiels, d'autant plus que je sais par expérience que les consultants ne les informent guère sur les dangers potentiels qui les attendent.

Qu'est-ce que le financement immobilier ?

Avant de parler des risques, il est impératif d'expliquer comment fonctionne le financement immobilier dans le cadre d'un programme CBI.

Le financement ne fonctionne (illégalement, bien sûr) que dans le cadre de l'option immobilière. Dans ce scénario, un promoteur immobilier offre à l'investisseur la possibilité de financer son investissement immobilier, ce qui signifie que le client effectuera un paiement initial (généralement entre 70 000 et 100 000 dollars) au lieu des 200 000 dollars obligatoires.

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Le promoteur complète ensuite le montant restant pour atteindre le seuil minimum sous la forme d'un prêt sans intérêt. Le promoteur détiendra alors la propriété, ou plus communément la part, en tant que garantie. Si le client complète le montant dans les cinq ans (la période de détention minimale pour les investissements immobiliers CBI), il obtiendra la pleine propriété de la part.

Dans certains cas, le promoteur rend l'obtention du prêt et l'accès à la pleine propriété si complexes que les investisseurs refusent tout simplement de poursuivre l'affaire. Le promoteur ne souhaite évidemment pas que les investisseurs deviennent propriétaires afin de pouvoir revendre la part de la même manière.

Si l'investisseur ne paie pas le montant restant, il perdra sa part au profit du promoteur. En fait, le financement est un prêt simplifié basé sur une garantie. Cependant, il devient problématique sous l'égide du CBI.

Pour obtenir l'option immobilière, un promoteur doit prouver au gouvernement qu'il a reçu l'intégralité de l'investissement sur son compte bancaire. Certains promoteurs désireux de poursuivre cette activité non sanctionnée ouvrent un compte bancaire à l'étranger, en dehors de la juridiction du gouvernement caribéen.

Dans ce cas, le seul recours du gouvernement est de fonder son jugement sur les documents fournis par la banque étrangère et le promoteur. C'est dans ce domaine délicat que les promoteurs peuvent prouver qu'ils ont effectivement reçu 200 000 dollars, mais l'unité de citoyenneté par l'investissement des Caraïbes (CIU) ne peut pas fouiller dans des détails plus complexes comme s'il s'agissait d'une banque locale.

En fait, les promoteurs mettent en place tout le cadre nécessaire pour tromper délibérément les gouvernements et montrer qu'ils ont reçu le montant total de l'investisseur.

Les consultants CBI qui travaillent avec le promoteur sont également au courant du processus, ou du moins d'une partie de celui-ci. En général, un promoteur transmet des informations partielles à ses partenaires afin de protéger le processus et de ne pas se faire remarquer.

Certains consultants CBI peuvent même faire valoir que l'option de financement est si courante qu'ils pensent qu'il s'agit d'une voie officielle. Cette justification est cependant pire que la connaissance de la vérité, car un consultant en CBI devrait avoir la capacité et les connaissances nécessaires pour au moins ouvrir le site web d'un gouvernement et vérifier par lui-même.

Cette couche supplémentaire d'ambiguïté ajoute à la confusion potentielle et aux risques que le client devra supporter à long terme.
Les promoteurs qui utilisent ce système de financement ne prévoient pas d'achever la construction de leurs projets. Le processus de financement leur permet donc de vendre de l'air pour des centaines de milliers, voire des millions de dollars. Le promoteur vend une part d'un projet qu'il n'achèvera pas et pour lequel il ne déboursera pas d'argent, puis la recycle lorsqu'il en récupère la propriété au bout de cinq ans.

Les magouilles financières et une approche contraire à l'éthique jouent un rôle dans le processus, notamment en ce qui concerne les risques encourus par les cabinets de conseil en CBI (qui sont complices), le gouvernement et les clients, qui peuvent ne pas comprendre (et ne comprennent généralement pas) l'ensemble de la situation.

Les risques du financement

Pour mieux comprendre les risques liés au financement, il est préférable de les diviser en quatre niveaux : Risques pour le promoteur immobilier, le cabinet de conseil CBI, le gouvernement et le client.
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Risques pour le promoteur immobilier

Les risques encourus par le promoteur sont importants. Puisqu'il ne vend rien aux clients dans le cadre du programme CBI, le gouvernement peut retirer au développeur sa certification et retirer le projet du programme CBI.

Cependant, les promoteurs qui pratiquent le financement ne se soucient pas de ce risque, car ils arrivent dans un pays, gagnent beaucoup d'argent, puis passent au suivant.

Un autre risque auquel les promoteurs sont confrontés est celui d'éventuelles poursuites pénales ou civiles, telles que la fraude au gouvernement ou la rupture intentionnelle de contrat. Cependant, une fois de plus, les promoteurs qui planifient ce projet prennent en compte ces questions et rédigent des contrats qui les protègent de ces risques. Cette situation est alarmante car, en cas de problème, le promoteur peut rejeter la responsabilité sur une autre partie prenante du processus et, en général, le client est le maillon le plus faible.

Risques pour le consultant en IBC

Les consultants en IBC qui proposent un financement à leurs clients sont complices de l'activité illégale, c'est indéniable. Ces consultants, qu'ils soient agents enregistrés ou qu'ils agissent en tant que sous-agents, comprennent le processus et les règles très claires du gouvernement en la matière.

Pourtant, l'attrait de la concurrence est trop fort pour que certaines entreprises moins compétentes puissent l'ignorer. Au lieu de se concurrencer sur la base de normes de service et de professionnalisme, elles créent une guerre des prix pour un « produit » qui ne peut faire l'objet de remises ou de marchandages.

Le niveau général de service offert aux clients s'en trouve abaissé, car de plus en plus de sociétés proposant le CBI rognent sur les prix pour réduire les coûts. Plus il y a d'entreprises participantes, plus la confusion se répand sur le marché.

Si un gouvernement parvient à obtenir des preuves de malversations et poursuit les acteurs illégaux, les sociétés proposant le CBI qui participent au financement pourraient perdre leur certification et figurer sur la liste noire du CIU.

Bien que peu probable en raison du grand nombre d'implantations mondiales des sociétés proposant le CBI, des poursuites sont toujours possibles, en particulier pour les plus gros délinquants. Mais une fois de plus, si les choses se gâtent, les sociétés proposant le CBI qui interviennent dans le processus de financement essaieront de rejeter la responsabilité sur le maillon le plus faible du processus et sur celui qui a le plus à perdre : le client.

Risques pour les gouvernements

Le gouvernement est confronté à deux risques, un risque mineur et un risque majeur.

Le risque mineur est une perte financière potentielle, comparable au « coût des ventes perdues » en économie. Le gouvernement accorde la citoyenneté pour faciliter la croissance économique. Si les promoteurs ne réalisent pas les projets immobiliers, le gouvernement aura en fait accordé la citoyenneté pour rien.

Les promoteurs escroquent les gouvernements et il y a perte financière ; même si le gouvernement ne paie pas activement des sommes importantes, il perd beaucoup.

Le second risque est beaucoup plus grave. Les gouvernements des Caraïbes sont soumis à une pression constante de la part des superpuissances mondiales telles que le Royaume-Uni, les États-Unis et l'Union européenne.

Cette dernière, en particulier, n'est pas une adepte de CBI, et si certains acteurs utilisent le programme de manière incorrecte, c'est l'ensemble du processus qui est menacé. Les gouvernements peuvent être confrontés à une pression politique et économique intense, et un problème sérieux tel que le financement peut sonner le glas d'un programme CBI.

Ce risque est précisément la raison pour laquelle les gouvernements des Caraïbes ont lutté contre l'escompte illégal et renforcé leurs processus de diligence raisonnable. Il faudra peut-être un certain temps à ces petits gouvernements aux ressources limitées pour éradiquer l'activité illégale dans le monde entier. Espérons toutefois qu'ils y parviendront à temps.

Risques pour les clients

Les clients, ou investisseurs, représentent le maillon faible du processus. Si les gouvernements sont les premières victimes du système de financement, les clients sont confrontés à des risques potentiels importants.

Les clients ne sont généralement pas conscients des subtilités du processus et du cadre juridique qui le sous-tend. Ils se fient également à la parole de leurs consultants, ce qui rend l'affaire beaucoup plus dangereuse si un consultant ne se soucie pas du bien-être du client mais pense plutôt à sa commission.

Ce manque de connaissances peut être catastrophique. Étant donné que les promoteurs planifient l'ensemble et que les consultants en CBI sont impliqués, ils disposent du temps et du savoir-faire nécessaires pour se protéger en cas de coup dur. Les clients n'ont pas ce luxe.

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Les clients peuvent être confrontés à de graves problèmes, car les gouvernements peuvent révoquer leur citoyenneté parce qu'ils n'ont pas investi le minimum requis, mais ce n'est que la partie émergée de l'iceberg.
Si un gouvernement révoque la citoyenneté d'un investisseur, la totalité du paiement initial est perdue. Ainsi, pour économiser entre 20 000 et 40 000 dollars, l'investisseur risque de perdre deux à trois fois cette somme.
Deuxièmement, si la question devient une question politique concernant les superpuissances mondiales, les promoteurs et les agents du CBI blâmeront les clients ou du moins les entraîneront dans cette affaire. Les gouvernements des Caraïbes devront prendre des mesures plus radicales.
Cela peut impliquer la publication des noms des candidats, des demandes de CBI, etc. Cette question pourrait être particulièrement préjudiciable aux clients originaires de pays qui n'autorisent pas la double nationalité.

Les gouvernements peuvent également engager des poursuites s'ils estiment que le promoteur, l'agent de CBI et les investisseurs fraudent sciemment le gouvernement et détournent le programme pour obtenir la citoyenneté sous de faux prétextes. Cette affaire pourrait donner lieu à des accusations et à des poursuites pénales.

Pour les promoteurs qui savent ce qu'ils font, les risques sont minimes. Pour les agents du CBI qui peuvent fermer boutique et rouvrir avec de nouveaux propriétaires, il ne s'agit que d'un irritant. Pour les investisseurs, en revanche, la situation est bien pire. Les risques changent leur vie, et pas dans le bon sens du terme.

Je continuerai à m'exprimer sur ce sujet. Je tiens à mes clients, à ce secteur et à mon intégrité.

Lorsque je m'exprime publiquement sur ce sujet, je suis du côté du client. Je suis du côté de ce qui est juste. Le financement n'est pas une voie d'investissement officielle, et je ne risquerai jamais le bien-être de mes clients ; c'est l'une des valeurs qui m'ont permis d'arriver là où je suis aujourd'hui.

Pour contacter Anastasia Barna, consultez le site web de One World ici ou envoyez un courriel à l'adresse ceo@oneworld.id.

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