CBI房地产“融资”的风险

2024-05-20
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我已经数不清有多少客户走进我们的大门时,眼中闪烁着光芒,渴望讨价还价。他们进来时手里拿着一叠其他公司的报价单,然后问我:你们公司办理一本加勒比护照需要多少钱?

第一次遇到这种情况时,这个问题让我大吃一惊。然后,我研究了困扰加勒比CBI的“融资”问题。

低至7万美元的CBI报价(其中一个案例为整个家庭)困扰着迪拜投资移民市场。房地产融资计划将世界上最著名的CBI出境市场之一变成了跳蚤市场。

公民身份不是一条裤子或一台洗碗机,不是个人可以讨价还价的,参与CBI程序的每个人都应该以应有的严肃态度对待它。

我一直强烈反对融资过程,但可悲的是,这已成为投资移民顾问和开发商的惯用伎俩,他们只想赚快钱,根本不在乎客户、项目或国家会受到什么伤害。

令人不安的是,融资已成为CBI的主流做法。加勒比政府多次向其代理商和开发商发布公告和备忘录,指出未经授权的折扣是非法的,但这些警告一直被置若罔闻。

这个问题很快就会达到临界点,斧头迟早会落下。我写这篇文章是为了警告潜在的风险,尤其是我从实践中了解到,他们从顾问那里几乎得不到任何关于潜在危害的信息。

什么是房地产融资?

在讨论风险之前,有必要解释一下房地产融资在CBI计划范围内是如何运作的。

只有在选择不动产的情况下,融资才有效(当然是非法的)。在这种情况下,开发商会为投资者提供房地产投资融资的机会,这意味着客户将支付预付款(通常在7万至10万美元之间),而不是规定的20万美元。
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然后,开发商以无息贷款的形式完成剩余金额,以达到最低门槛。然后,开发商将以房产或更常见的份额作为抵押。如果客户在五年(CBI房地产投资的最短持有期限)内完成该金额,他将获得该份额的完全所有权。

在某些情况下,开发商会把完成贷款和获得完全所有权的过程搞得非常复杂,以至于投资者干脆拒绝追究此事。当然,开发商并不希望投资者获得所有权,这样他们就可以再次以同样的方式转售份额。

如果投资者未能支付剩余款项,他将丧失该份额给开发商。从本质上讲,融资是一种简化的抵押贷款。然而,在CBI的保护伞下,这就产生了问题。

为了符合选择房地产方案的资格,开发商必须向政府证明他们的银行账户已全额收到投资。一些想从事此类未经批准活动的开发商会在国外开设银行账户,不受加勒比政府的管辖。

在这种情况下,政府唯一的办法就是根据外国银行和开发商提供的文件做出判断。正是在这一混乱的领域,开发商可以证明他们确实收到了 20 万美元,但加勒比投资入籍部门(CIU)却无法像当地银行那样深入挖掘更复杂的细节。

从根本上说,开发商建立整个框架是为了故意欺骗政府,并显示他们从投资者那里收到了全部金额。

与开发商合作的CBI顾问也了解这一过程,或至少是其中的一部分。通常情况下,开发商会向其合作伙伴透露部分信息,以保护程序并保持低调。
一些CBI顾问甚至可能辩称,这种融资方案是主流,以至于他们认为这是一种正式途径。然而,这种辩解比了解真相更糟糕,因为CBI顾问至少应该有能力和知识打开政府网站亲自查看。

从长远来看,这种模糊性增加了客户将承受的潜在混乱和风险。

采用这种融资计划的开发商并不打算完成项目建设。因此,融资过程使他们能够以数十万甚至数百万美元的价格出售空气。开发商出售他们不会完成也不会花钱建造的项目份额,然后在五年后拿回所有权时再进行回收。

在这一过程中,金融阴谋和不道德的做法也起到了一定的作用,特别是对CBI顾问公司(他们是同谋)、政府和客户而言,其中涉及的风险可能不会(而且通常不会)让他们了解全局。

融资风险

为了更好地理解融资风险,最好将其分为四个层次: 开发商、CBI顾问公司、政府和客户的风险。
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开发商风险

开发商的风险很大。如果开发商在CBI计划下甘愿不向客户出售任何东西,政府可能会剥夺开发商的认证资格,并将该项目从CBI计划中删除。
然而,从事融资的开发商并不在意这种风险,因为他们进入一个国家后,赚了一大笔钱,然后又转到下一个国家。

开发商面临的另一个风险是潜在的刑事或民事指控,如欺骗政府或故意违反合同。然而,规划该计划的开发商再次考虑到了这些问题,并起草了保护他们免受这些问题影响的合同。这种情况令人担忧,因为一旦出现问题,开发人员可以将责任推卸给流程中的其他利益相关者,而客户通常是最弱方。

CBI顾问面临的风险

向客户提供资金的CBI顾问是非法活动的同谋,这是不容置疑的。这些顾问,无论是注册代理还是作为分代理,都了解相关程序和政府对此事的明确规定。

然而,削弱竞争的吸引力太大,对于一些能力较弱的公司而言,他们无法忽视。他们不是通过服务标准和专业精神进行竞争,而是为一种没有折扣或讨价还价条件的“产品”打价格战。

越来越多的CBI公司偷工减料以降低成本,这降低了客户获得服务的整体水平。参与的公司越多,整个市场的混乱程度就越高。

如果政府能够获得不法行为的证据,并对非法参与者进行追查,那么参与融资的加工商企业可能会失去认证,并被列入CIU的黑名单。

虽然由于CBI公司遍布全球各地,起诉的可能性不大,但仍有可能,尤其是对最严重的犯罪者。但是,如果到了迫不得已的时候,在融资过程中开展业务的CBI公司又会试图把责任推给融资过程中最弱方,也是损失最大的环节——客户。

政府风险

政府面临着两个风险,一个小风险和一个大风险。

小风险是潜在的经济损失,类似于经济学中的“销售损失成本”。政府授予公民身份以促进经济增长。如果开发商不交付房地产项目,政府实际上就白白授予了公民身份。

开发商实际上是在欺骗政府并涉及经济损失;即使政府没有主动支付大量资金,也会损失惨重。

第二种风险要严重得多。加勒比政府一直面临着来自英国、美国和欧盟等全球超级大国的压力。

尤其是后者,并不喜欢CBI,如果一些成员不正确地使用该程序,整个过程就会面临风险。政府可能会面临激烈的政治和经济压力,而融资等严重问题可能意味着CBI计划的终结。

正因为存在这种风险,加勒比政府一直在打击非法贴现,并加强尽职调查程序。这些资源有限的小国政府可能需要一些时间才能在全球范围内杜绝非法活动。但愿他们能够及时这样做。

客户风险

客户或投资者是整个过程中的最弱方。虽然政府是融资计划的主要受害者,但客户也面临着巨大的潜在风险。

客户通常不了解这一过程的复杂性以及支持这一过程的法律框架。他们还听信顾问的话,如果顾问不关心客户的利益,只考虑自己的佣金,事情就会变得更加危险。

这种知识差距可能会带来灾难性后果。由于开发商对整个项目进行规划,CBI顾问也参与其中,因此他们有时间和技术来保护自己,以防万一。客户却没有这种奢望。
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客户可能会面临严重的问题,因为政府可能会因为他们没有投资规定的最低金额而取消他们的国籍,但这只是冰山一角。

如果政府取消投资者的公民身份,那么全部预付款都将付之东流。因此,为了节省2万至4万美元,投资者最终可能会损失两到三倍的金额。

其次,如果这个问题变成了涉及全球超级大国的政治问题,开发商和CBI顾问就会指责客户,或者至少把他们拖入其中。加勒比政府将不得不采取更严厉的措施。

这可能需要公布申请人姓名、申请等信息。这个问题可能对来自不允许双重国籍的国家的客户造成特别大的损害。

如果政府认为开发商、CBI顾问和投资者在知情的情况下欺骗政府,并滥用该计划以虚假借口获得公民身份,政府也可以采取法律行动。此事可能导致刑事指控和起诉。

对于了解自己在做什么的开发商来说,风险微乎其微。对CBI顾问来说,这只是一个刺激因素,因为他们可以关闭店铺,然后在新业主的带领下重新开张。然而,对于投资者来说却糟糕得多。这些风险会改变人的一生,而且不是好事。

我将继续就这一问题发表意见。我关心我的客户、这个行业和我的诚信。

当我公开谈论此事时,我是站在客户的立场上的。我站在正义的一边。融资不是正式的投资途径,我绝不会拿客户的利益冒险;这是让我取得今天成就的价值观之一。

联系阿纳斯塔西娅·巴纳(Anastasia Barna),您可以通过此处One World网站或发送电子邮件至ceo@oneworld.id

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