通过房地产多元化对冲通货膨胀

2024-03-05
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自疫情以来,通货膨胀成为主要的经济话题。在过去的几年里,各国政府争相寻找自己的快速解决方案,但问题始终未得到解决,因为人们看到的改善效果缓慢且低效。

在政府层面上,应对通货膨胀是一项复杂而详尽的任务。然而,就个人投资者而言,有一些解决方案可以帮助缓解这一问题,并使他们能够在经济紧张时期保持甚至增长财富。

精明的投资可以帮助投资者减轻通货膨胀的影响,在一个充满新的数字资产和传统有形资产的世界里,房地产资产类别仍然是抵御通货膨胀的终极对冲工具。

在这样的时代,最好的策略之一是使房地产投资组合多样化,以涵盖不同地点的房地产。在这篇文章中,我们将利用来自不同专业来源的统计数据,涵盖一些最有趣的国家,这些国家提供了具有令人信服的潜在盈利能力的房地产市场和基于房地产的投资项目居住权,为投机提供了另一个维度。

阿联酋

阿联酋是世界上最具活力的住房市场之一。在过去几年中,其需求增长令人震惊,2023年住宅房地产价格指数(RPPI)同比增长20.14%(经通胀调整后为16.34%)。
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这一增长得益于前几年的持续改善,阿联酋的RPPI在2022年和2021年分别增长了9.53%和9.25%。

不出所料,迪拜是平均住房涨幅最大的酋长国,2023年平均公寓价格上涨19.83%,而别墅价格在同年飙升21.76%。

为了对冲通货膨胀,阿联酋提供了一个强有力的解决方案。2023年,阿联酋的平均通货膨胀率仅为3.12%,仅为迪拜平均公寓价格增长率的15%。但这不仅仅关乎资本收益。

2023年,迪拜的平均租金投资回报率为6.3%,几乎是通货膨胀率的两倍,整个城市的投资回报率从1.2%到9%不等。这意味着投资者可以轻松战胜通胀损失,仅通过租金就可以盈利。将其与资本收益潜力相结合,阿联酋为投资者提供了一个绝佳的选择。

然而,迪拜目前的住房市场也存在一些担忧。一些专家认为,价格的快速增长和持续的需求,再加上银行提供的高杠杆贷款,可能会产生一个像2009年那样的泡沫。这是一个理性的论点,但看看迪拜政府15年前是如何适应危机的,可能暗示这一次会有一个更好的运作框架。这仍然是一个需要考虑的因素,尤其是考虑到该国的其他有趣选择。

该国首都阿布扎比是另一个绝佳的选择。据一些消息来源称,首都的公寓价格平均增长4.2%,而别墅价格每年增长5.7%。租金回报也令人印象深刻,艾莉姆岛(Al Reem Island)尤其令人感兴趣,因为平均租金投资回报率在6.33%到8.32%之间。过去一年,萨迪亚特岛(Saadyiat Island)并不是最佳选择,平均租金最高为4.25%,但奥拉哈海滩(Al Raha Beach)和亚斯岛(Yas Island)等其他地区的回报率分别在5.45%到6.45%、5.8%和7.11%之间……

哈伊马角港口(RAK)是另一个有趣的选择,阿尔马里安岛(Al Marjan Island)和阿尔哈姆拉村(Al Hamra Village)租金的投资回报率在2.77%至6.07%之间。据一些专家称,2023年,RAK的房地产价格惊人地增长了50%,一旦备受期待的永利度假村开业,房价将再增长50%,从而推高需求,并在城市创造一个更具旅游特色的环境。

阿联酋还有一个黄金签证计划,根据该计划,投资者在房地产投资200万迪拉姆(约54.5万美元)后可获得10年居住许可。新出台的规定使黄金签证更具吸引力,因为投资者只需提前投资一半即可获得居留权,并有五年时间完成总金额。

土耳其

土耳其,尤其是伊斯坦布尔,一直是吸引房地产投资者的磁石。市场如此具有吸引力,以至于在2023年,房地产价格以惊人的86.46%的增长率增长。 在过去几年里,供应几乎无法跟上需求,但由于恶性通货膨胀达到了64.8%这种难以达到的水平,土耳其政府已开始采取严厉措施遏制通货膨胀。
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土耳其总统雷杰普·塔伊普·埃尔多安任命金融奇才穆罕默德·希姆谢克为财政部长,而其影响已经显现。

希姆谢克是一个传统主义者,他的第一步是提高利率,这反过来又降低了对房地产的总体需求。2023年,土耳其的房屋销售数量下降了14.9%,专家预计,随着政府应对猖獗的通货膨胀,这一趋势将持续下去。

这为投资者打开了一个独特的机会。随着需求放缓,大量供应将导致房地产价格下跌。归根结底,这是一个简单的经济学问题,在政府稳定通胀率和市场再次繁荣之前,投资者可以大举买入。
全球最具吸引力的房地产市场之一存在巨大的收益潜力。尽管投资者正在等待更高的升值率,但土耳其的租金投资回报率也不低,伊斯坦布尔的平均回报率为6.79%。虽然这一比率无法与土耳其的通货膨胀率竞争,但它远高于其他国家的通货膨胀率,与6.8%的世界平均水平相匹配。

土耳其还为通过投资入籍计划以至少40万美元的价格获得房产的房地产投资者提供了入籍福利。然而,土耳其的计划可能会使房地产问题复杂化,因为许多标价40万美元的房产都是为了该计划而定价的,而实际上它们的真实价值可能更低。

土耳其政府确实指派了独立评估人员对此类房产进行评估,但这一过程可以在购买之前或之后进行,因此在承诺购买之前进行评估至关重要。

对于想要通过可靠投资获得土耳其公民身份的投资者来说,也许追求一处或多处总价值超过40万美元的房产可能会更好,因为这些房产的价值已经超过了最低要求,因此不会为了公民身份而涨价。

西班牙

西班牙为那些更倾向于保守做法的投资者提供了一个更平衡的住房市场。2023年,平均房地产价格增长了7.3%,而马德里和巴塞罗那的租金投资回报率分别为5.3%和6.27%。
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马德里的房地产价格上涨了7.6%,而加泰罗尼亚的房价上涨了8.1%。然而,这两个地区都被安达卢西亚(8.3%)、巴利阿里群岛(8.3%)和坎塔布里亚击败,后者的平均得分高达9.3%。

深入了解西班牙市场的内部定价对于了解哪些地区提供一流的房地产投资至关重要。例如,虽然安达卢西亚确实取得了显著的增长率,但仔细观察其最受欢迎的城市之一马贝拉,就会发现可用的机会。

据当地消息人士透露,2023年,马贝拉的房地产价格增长了15%,涨幅惊人,几乎是马德里的两倍,这突出表明在该国购买房产时需要考虑各个方面。

然而,那些仔细观察细节的人可以发现一个即将到来的机会。尽管住房需求持续增长(西班牙2022年房屋销售增长14.7%),但由于同年新住宅建设下降20.5%,供应正在放缓。如果这种趋势继续下去,我们可能看到由于供需失衡导致的价格大幅增长。

另一个有趣的机会是土地。2022年,马德里每平方米土地的平均价格大幅下降了22.4%,同年,加泰罗尼亚的平均价格下降了3.3%。想要获得潜在巨大收益的投资者可以选择在价格较低的时候投资土地。

考虑到住宅房地产和土地都有资格获得要求在不动产上至少投资50万欧元的西班牙黄金签证,西班牙提供了一个独特的投资环境。唯一的问题是,西班牙议会中的一些政党正在推动关闭该项目,因此想要申请西班牙黄金签证的投资者需要迅速采取行动。

希腊

希腊火热的房地产市场对那些希望通过以租金和资本收益的形式进行具有高潜在投资回报率的投资来对冲通胀的投资者来说仍然是一个有吸引力的前景。
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雅典是希腊主要的房地产国际直接投资磁石,其住房市场表现突出,2023年房地产价格飙升14%。但首都并不是唯一一个拥有充满活力的房地产市场的大城市,同年塞萨洛尼基的房价平均增长了16.37%。
希腊住房市场的美妙之处在于它的多样性,因为不同的地区提供不同的利润率。例如,尽管塞萨洛尼基的房价在过去一年的增长高于雅典,但首都的平均租金投资回报率明显更高,平均为5.25%,而塞萨洛尼卡为4.38%。投资者可以找到与其目标和偏好相匹配的房产。

希腊还拥有令人兴奋的黄金签证计划,该计划提供起价25万欧元的房地产选项,使其成为最佳的房地产投资目的地之一,尤其是对于那些希望将稳健投资与强大的全球流动资产相结合的人来说。

匈牙利

匈牙利为投资者提供了不同的投资机会。这个欧盟国家目前也面临着通货膨胀问题,但正在采取严厉措施来解决这些问题,这些措施正在对住房市场产生影响。
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经过多年的持续高增长,匈牙利房地产市场2023年第一季度的平均房价涨幅为2.82%,与之前的2023年第1季度10.56%、2022年第4季度17.19%和2022年第3季度24.12%的涨幅相去甚远。

这意味着房地产价格仍在增长,但增长速度较慢。熟悉匈牙利住房市场周期的人可能会看到这个机会。

匈牙利上一次大幅加息是在2009年,以应对金融危机。住房价格下跌了几年,几年后突然飙升。同样的趋势也可以期待在现在出现。

匈牙利还根据其客座投资者签证计划,通过50万欧元的房地产投资为投资者提供居留权,该计划为成功申请者颁发10年的可续期居留许可。

全球流动性是终极对冲

虽然房地产投资资产是抵御通货膨胀的绝佳对冲工具,但最佳工具却是全球流动性资产,如第二公民身份或居住许可证。

通过消除一个国家对个人利益的垄断,投资者可以真正在全球范围内运作,并以他们认为最好的方式管理他们的财富和资产,从而降低经济和政治风险。
幸运的是,目前基于房地产的投资移民计划为投资者提供了这两个机会;一项坚实的投资资产,带来全球移动资产。

将房地产投资与全球流动性资产相结合是最终缓解风险的实践。例如,与投资股票、货币或虚拟资产不同,房地产几乎没有风险。房地产升值持续增长,即使在经济紧张时期也是如此,不像股票那样变化无常,极易出现亏损或盈利。

房地产投资是安全、稳定和有弹性的。就降低风险而言,房地产是最好的资产类别,将其与投资移民相结合,可以有力地对冲经济和政治不稳定。

如需了解更多关于通过投资移民对冲通胀的信息,请立即联系One World,与我们的专家预约全面咨询。

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