CBI 房地产 “融资 ”的风险

我已经数不清有多少客户走进我们的大门时，眼里闪烁着光芒，恨不得讨价还价。他们手里拿着一叠其他公司的报价单，问我：你们公司一本加勒比护照的价格是多少？

第一次遇到这种情况时，这个问题让我大吃一惊。随后，我调查了困扰加勒比地区 CBI 的 “融资 ”问题。

在迪拜投资移民市场上，加勒比海投资移民的报价低至 7 万美元（有一个案例是整个家庭）。房地产融资计划把世界上最著名的加勒比投资移民出境市场之一变成了跳蚤市场。

公民身份不是一条裤子或一台洗碗机，也不是一个人可以讨价还价的东西，参与CBI程序的每个人都应该以应有的严肃态度对待它。

我一直强烈反对融资过程，但可悲的是，这已成为投资移民顾问和开发商的惯用伎俩，他们只想赚快钱，根本不在乎客户、项目或国家会受到什么伤害。

令人不安的是，融资已成为加勒比投资移民的主流做法。加勒比各国政府多次向其代理和开发商发布公告和备忘录，指出未经授权的贴现是非法的，但这些警告一直被置若罔闻。

这个问题很快就到了临界点，斧头迟早会落下。我写这篇文章是为了警告潜在的风险，尤其是因为我从实践中了解到，他们从顾问那里几乎得不到任何关于潜在危害的信息。

什么是房地产融资？

在讨论风险之前，有必要先解释一下房地产融资在CBI项目中是如何运作的。

融资只有在房地产选项下才有效（当然是非法的）。在这种情况下，开发商向投资者提供房地产投资融资的机会，也就是说，客户将支付预付款（通常为 7 万至 10 万美元），而不是规定的 20 万美元。

然后，开发商以无息贷款的形式完成剩余款项，以达到最低门槛。然后，开发商将以房产或更常见的份额作为抵押。如果客户在五年内（CBI 房地产投资的最短持有期）完成贷款，他将获得股份的全部所有权。

在某些情况下，开发商会把完成贷款和获得完全所有权的过程搞得非常复杂，以至于投资者干脆拒绝追究此事。开发商当然不希望投资者获得所有权，这样它就可以再次以同样的方式转售股份。

如果投资者未能支付剩余款项，就会将份额没收给开发商。从本质上讲，融资是一种简化的抵押贷款。然而，在 CBI 的保护伞下，它就会出现问题。

开发商必须向政府证明其银行账户已全额收到投资款，才有资格获得房地产选项。一些想从事此类未经批准活动的开发商会在加勒比海政府管辖范围之外的海外开设银行账户。

在这种情况下，政府唯一的办法就是根据外国银行和开发商提供的文件做出判断。在这个混乱的领域，开发商可以证明它确实收到了 20 万美元，但加勒比投资入籍股（CIU）却不能像调查本地银行那样调查更多复杂的细节。

从根本上说，开发商建立整个框架是为了故意欺骗政府，并表明它从投资者那里收到了全部金额。

与开发商合作的 CBI 顾问也了解这一过程，或至少了解其中的一部分。通常情况下，开发商会向其合作伙伴透露部分信息，以保护程序并保持低调。

有些 CBI 顾问甚至会辩解说，这种融资方式非常主流，他们认为这是一种官方途径。这种理由
然而，这种理由比了解真相更糟糕，因为 CBI 顾问至少应该有能力和知识打开政府的网站亲自查看。

从长远来看，这层模棱两可的附加条件增加了潜在的混乱和客户将承担的风险。

实施这种融资计划的开发商并不打算完成项目建设。因此，融资过程允许他们以数十万甚至数百万美元的价格出售空气。开发商出售自己不会完成也不会花钱建造的项目份额，然后在五年后收回所有权时再进行回收。

在这一过程中，金融阴谋和不道德的做法起到了一定的作用，特别是对 CBI 咨询公司（他们是同谋）、政府和客户来说，所涉及的风险可能并不了解（通常也不了解）整个情况。

融资风险

为了更好地理解融资风险，最好将其分为四个层次： 开发商风险、CBI 顾问风险、政府风险和客户风险。

开发商的风险

开发商的风险很大。如果开发商甘愿在 CBI 项目下向客户出售任何项目，政府可能会剥夺开发商的认证资格，并将项目从 CBI 项目中剔除。

然而，从事融资的开发商并不在意这种风险，因为他们来到一个国家，赚了一大笔钱，然后就转到下一个国家。

开发商面临的另一个风险是潜在的刑事或民事指控，如欺骗政府或故意违反合同。然而，策划这一计划的开发商再一次考虑到了这些问题，并起草了保护他们免受这些问题影响的合同。这一点值得警惕，因为一旦出现问题，开发商可以将责任推卸给过程中的其他利益相关者，而客户通常是最薄弱的环节。

加保机构顾问的风险

向客户提供融资的 CBI 顾问是非法活动的同谋，这是不容置疑的。这些顾问，不管是注册代理还是作为分代理，都了解相关程序和政府对此事的明确规定。

然而，一些能力较弱的公司无法忽视削弱竞争对手的诱惑。他们不是通过服务标准和专业精神进行竞争，而是为一种没有折扣或讨价还价资格的 “产品 ”打价格战。

这就降低了客户获得服务的整体水平，因为更多的 CBI 公司为了降低成本而偷工减料。参与的公司越多，整个市场的混乱程度就越大。

如果政府能够获得不法行为的证据并追究非法参与者，那么参与融资的 CBI 公司可能会失去认证并被列入 CIU 的黑名单。

虽然由于加银国际公司遍布全球各地，这种情况不太可能发生，但起诉仍然是有可能的，尤其是对最大的违法者。但是，如果到了迫不得已的时候，在融资过程中运作的加银国际公司会再次试图将责任推卸给融资过程中最薄弱的环节，也是损失最大的环节--客户。

政府风险

政府面临两种风险，一种是小风险，一种是大风险。

小风险是潜在的经济损失，类似于经济学中的 “销售损失成本”。政府授予公民权是为了促进经济增长。如果开发商不能交付房地产项目，政府实际上就白白授予了公民身份。

开发商实际上是在欺骗政府，涉及经济损失；即使政府没有主动支付大量资金，也会损失惨重。

第二种风险要严重得多。加勒比海地区的政府一直面临着来自英国、美国和欧盟等全球超级大国的压力。

尤其是欧盟，它并不喜欢 CBI，如果某些参与者错误地使用该计划，整个过程就会面临风险。政府可能会面临
政治和经济压力，而融资等严重问题可能会导致 CBI 项目的终结。

这种风险正是加勒比海各国政府打击非法贴现、提升尽职调查程序的原因。对于这些资源有限的小国政府来说，在全球范围内杜绝非法活动可能需要一些时间。不过，希望它们能够及时这样做。

客户风险

客户或投资者是整个过程中最薄弱的环节。虽然政府是融资计划的主要受害者，但客户也面临着巨大的潜在风险。

客户通常不了解这一过程的复杂性以及支持这一过程的法律框架。他们还相信顾问的话，如果顾问不关心客户的利益，只考虑自己的佣金，那么问题就会变得更加危险。

这种知识差距可能是灾难性的。由于开发商策划了整个事件，加调局顾问也参与其中，因此他们有时间和技术来保护自己，以防万一。而客户却没有这样的能力。

客户可能会面临严重的问题，因为政府可能会因为他们没有投资所需的最低金额而取消他们的国籍，但这只是冰山一角。

如果政府取消了投资者的国籍，那么全部预付款都将付之东流。因此，为了节省 2 万至 4 万美元，投资者最终可能会损失两到三倍的金额。

其次，如果这个问题成为涉及全球超级大国的政治问题，开发商和加银国际代理就会指责客户，或者至少把他们拖下水。加勒比各国政府将不得不采取更严厉的措施。

这可能需要公布申请人的姓名、申请等信息。对于来自不允许双重国籍的国家的客户来说，这个问题尤其具有破坏性。

如果政府认为开发商、CBI 代理和投资者在知情的情况下欺骗政府，并滥用该计划以虚假借口获得公民身份，政府也可能会采取法律行动。这可能会导致刑事指控和起诉。

对于知道自己在做什么的开发商来说，风险微乎其微。对于 CBI 中介来说，他们可以关闭店铺，然后与新业主重新开张，他们只是一个刺激因素。然而，对于投资者来说，风险就大得多了。风险会改变人的一生，而且不是好事。

我将继续就这一问题发表意见。我关心我的客户、这个行业和我的诚信。

当我公开谈论此事时，我是站在客户一边的。我站在正确的一边。融资不是正式的投资途径，我绝不会拿客户的利益冒险；这是我能够取得今天成就的价值观之一。

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