RCBI 的房地产投资风险

为什么捐赠、基金和债券可能提供更安全的途径

对于寻求替代居住权或公民权的投资者来说，房地产一直是获得这些计划资格的首选投资途径。

投资居留（RBI）中的房地产风险

然而，全球房地产市场固有的波动性和风险凸显了为什么通过捐款或政府债券进行投资移民可能是更明智的选择。

匈牙利和希腊等国当前的房地产市场环境就是房地产繁荣与萧条周期的鲜明写照。匈牙利的住宅产业陷入了严重的衰退，其全国房价指数在扣除通货膨胀因素后同比下降了 15.6%。地区差异明显，佩斯县等地区的房价暴跌超过 35%。

在房价急剧下降之前，近年来房价每年的增长幅度在 10-25% 之间。

考虑到匈牙利的客座投资者签证（GIV）允许投资者将 25 万欧元投资于基金，或将 50 万欧元直接投资于房地产，投资者应仔细考虑哪种方式最适合自己。

基金为投资者提供了更高的投资回报率和更简便的退出计划。考虑到最低投资额仅为房地产投资额的一半，基金投资可能很快就会被证明是更优越的选择。

同样，在欧洲债务危机爆发十多年后，希腊的房地产市场依然低迷。根据希腊银行的数据，希腊全国的房地产价格已从 2008 年的峰值暴跌了约 42%。

大雅典地区受到的打击更大，房价累计下跌了 45.2%。长达数年的经济衰退、紧缩的贷款条件和高失业率加剧了房地产的低迷。

房地产市场这种动荡的繁荣-萧条周期并非绝无仅有。2006-2012 年间，美国次贷危机导致全国房价下跌 27%。迪拜的房地产市场从 2008-2011 年的高点下跌了 60%，最近才出现反弹。伦敦、香港和温哥华等大城市的房地产价值也在繁荣期和随后的修正期之间剧烈波动。

对于投资移民来说，这些价格泡沫与萧条之间的摇摆会带来巨大的风险。如果房地产购买时机不当，无论是自用还是仅用于居住，其价值都会迅速缩水。

这就会产生 “负资产 ”的情况，即抵押贷款债务超过房产贬值后的价值，从而使投资难以获利退出。

在规定了最短持有期的计划中，投资者可能被迫承受数年的中期价格下跌，然后才能变现。在长期低迷时期，这种非流动性使房地产有别于政府债券甚至股票等流动性更强的资产类别。

相比之下，以捐赠或购买政府债券为核心的投资移民计划往往可以完全规避这些风险。

一旦进行了符合条件的捐赠，投资金额基本上就 “沉没 ”了，以换取理想的居留权或公民身份--无论未来的经济状况或市场波动如何。

债券会产生与通货膨胀率相当的损失，但对于在全球范围内处理世界各地资产的投资者来说，这是可以轻松应对的。主要投资金额是安全的，将原封不动地返还，唯一真正的损失是资金的未来价值。

在某些情况下，债券选择可能会导致资产被 “冻结 ”一段时间，或者只要他们保持其居留权或公民身份，但政府债券提供了一层厚厚的安全保障，因此是投资者用来保护其财富的绝佳多样化工具。

例如，希腊的投资居留计划要求购买 40 万欧元的房地产或投资 50 万欧元购买政府债券。在后一种情况下，持有的 50 万欧元债券是不可撤销的；其本金只有在放弃居留权时才能退还。虽然任何投资都不能保证保本，但持有债券可以免受房地产周期性下滑的影响。

这些地区面临的一个重大挑战是较新的房地产供过于求，这可能使二手房的收购和随后的转售变得更加困难。在匈牙利和希腊，房地产投资的相当一部分都投向了新建房产，导致市场上的旧住宅单位过剩。

对于考虑购买二手房的投资者来说，供过于求的局面可能会造成障碍。这些房产的业主可能不愿意向房地产中介支付佣金，从而导致他们抬高价格以计入额外成本。从投资角度来看，这可能会降低二手房的吸引力，因为较高的购买价格可能会影响潜在回报。

继 2022 年下降 17.6% 之后，2023 年第一季度匈牙利二手房销量同比下降 64.7%，这凸显了投资者未来出售房产的难度。

此外，由于同样存在供过于求的问题，通过 RBI 计划购买的二手房的转售也可能面临挑战。买家可能会倾向于较新的开发项目，使得拥有二手单位的投资者难以找到愿意满足其要价的有兴趣者。

市场周期、供过于求的问题以及房产价值停滞或下降的可能性都会侵蚀投资回报，并损害通过在这些市场投资房地产而获得的居留身份的长期可行性。

另一种途径，特别是在阿拉伯联合酋长国（UAE），已经获得了越来越多的关注，那就是通过黄金签证计划在银行存款以获得居留权。

与房地产投资相比，这种方式具有多种优势，包括流动性更强、投资组合多样化、准入门槛较低，以及可避免因拥有房产而产生的账面成本。

与流动性较差的房地产资产不同，银行存款为投资者提供了灵活性，在需要时可以更方便地动用资金，从而减少受市场波动影响的风险。此外，银行存款是一种低风险的固定收益投资，使投资者能够降低仅投资房地产所带来的集中风险。

对于外国投资者来说，阿联酋迪拉姆银行存款还可以降低货币风险，因为当这些存款兑换成投资者本国货币时，不会受到汇率波动的影响，而汇率波动会影响所持房地产的价值。

与处理复杂的房地产交易、财产所有权法律以及潜在的纠纷或法律问题相比，银行存款通常也是一个更简单的过程。

虽然与繁荣市场中成功的房地产投资相比，银行存款的潜在回报可能较低，但它提供了更可预测和更稳定的回报，消除了与房产所有权相关的账面成本。

根据银行和存款条件的不同，一些高收益账户甚至可以提供比特定房地产投资的租金收益或资本增值潜力更具吸引力的回报。

以捐赠为基础的计划同样使居住投资与市场力量脱钩。马耳他等国给予公民权或居住权，以换取对政府发展基金的一次性巨额慈善捐款。这些捐赠除了符合条件的捐款外，没有进一步的资本风险。

投资入籍中的房地产投资风险

加勒比海和土耳其已成为对通过各自的投资入籍计划寻求第二公民身份的投资者具有吸引力的目的地。然而，通过房地产投资获得公民身份的途径往往充满风险，需要慎重考虑。

加勒比

加勒比海 CBI 房地产投资存在固有风险。一个主要问题是，开发商可能无法完成所宣传的房地产项目，使投资者持有毫无价值的房产股份或不完整的建筑。

即使在项目完工的情况下，加共体房地产投资的回报也可能不尽如人意，特别是考虑到账面成本以及在规定的持有期后因限制或市场流动性不足而转售房地产可能遇到的挑战。以下是加勒比海地区申请 CBI 所面临的一些主要房地产风险：

• 未完成的建设项目：
  投资者面临的最大风险之一是开发商可能无法完成所宣传的房地产项目。如前文所述，一些无良开发商参与了融资计划，但并不打算继续施工，导致投资者持有毫无价值的房产股份或不完整的建筑。

• 低回报和退出难题：
  即使在项目完工的情况下，加银国际房地产投资的回报率也可能很低，特别是在考虑到维护费和物业税等账面成本的情况下。此外，在规定的持有期满后，投资者可能会因限制或市场流动性不足而在转售房产方面遇到困难，从而难以有利可图地退出投资。

• 缺乏多样化：
  加银国际的房地产投资本质上缺乏分散性，因为它们集中投资于特定市场的单一资产类别。这增加了投资者投资组合的整体风险，尤其是在当地房地产市场出现下滑或经济动荡的情况下。

• 政治和监管风险：
  加拿大公民身份投资计划容易受到政治变动和法规变化的影响，这可能会影响投资的可行性或授予的公民身份或居留身份。不利的政策变化或国际机构审查的增加可能会危及整个计划，使投资者处于不稳定的境地。

加勒比海 CBI 房地产 “融资 ”的风险

加勒比地区的 CBI 市场出现了一种令人担忧的趋势，即不法开发商和代理商提供未经 授权的 “融资 ”计划。

这些计划要求投资者支付部分预付款，通常在 7 万至 10 万美元之间，而不是入籍所需的 20 万美元最低房地产投资额。

然后，开发商以房产或股份作为抵押，以无息贷款的形式完成剩余款项的支付。然而，这一过程是非法进行的，规避了政府的监督和监管。开发商往往无意完成所宣传的房地产项目，实际上是向投资者出售 “空气”，同时将资金收入囊中。

投资者在此类骗局中面临巨大风险：

• 丧失公民身份： 如果被发现，政府可能会撤销根据这些非法安排授予的公民身份，导致投资者预付的款项全部损失。
• 法律影响： 投资者如果故意参与欺诈活动以非法获得公民身份，有可能面临民事或刑事指控。
• 声誉损害： 在处理这些问题时，政府可能会公开披露相关投资者的姓名和申请，这对那些来自禁止双重国籍的国家的投资者来说可能尤其具有破坏性。
• 责任转移： 参与这些计划的房地产开发商和代理商可能会将责任转嫁给投资者，而投资者往往是最薄弱的环节，最不了解非法程序的复杂运作。
• 续期： 五年后，投资者可能需要更新他们的护照，他们可能需要提供投资证明。在合法途径下，这很容易。然而，在融资途径下，申请人几乎没有或根本没有文件来提供投资证明；因此，他们无法更新护照，甚至可能失去公民身份。

土耳其

土耳其的 CBI 计划以至少 40 万美元的房地产投资换取公民身份，近年来，土耳其的房地产市场出现了大幅波动。

根据土耳其统计研究所的数据，2010 年至 2021 年期间，住宅房地产价格经历了 134% 的惊人增长，随后在 2022 年急剧下降 14.3%，因为该国正努力应对飙升的通货膨胀和经济挑战。

虽然报告的名义价格增长看似强劲，但这在很大程度上是恶性通货膨胀造成的假象。例如，2023 年 10 月，名义房价同比上涨了 86.46%，但扣除通胀因素后，实际增长率仅为 12.4%。这种扭曲在各地区都很明显，伊斯坦布尔、安卡拉和伊兹密尔的名义和实际价格增长差距很大。

尽管建筑许可证数量激增，但仍有人担心某些市场（尤其是大城市）可能会供过于求，这可能会对房价和租金收益率造成下行压力。此外，对于外国投资者来说，土耳其里拉的波动也带来了巨大的货币风险，因为汇率波动会严重影响投资者兑换回本国货币的收益。

虽然土耳其的 CBI 计划提供了一个极具吸引力的房地产投资途径，但市场的复杂动态、高通胀和经济挑战都凸显了全面尽职调查和风险评估的重要性。

出于入籍目的，投资者应仔细权衡潜在回报与房地产收购所涉及的多方面风险。

鉴于这些风险，捐款或政府债券等替代途径可为那些通过在加勒比海或土耳其投资寻求公民身份的人提供更安全、更谨慎的途径。这些选择提供了更大的流动性，降低了货币风险，减少了受房地产市场周期性波动的影响，更符合资本保值和投资组合多样化的原则。

归根结底，虽然房地产投资入籍的诱惑力看似诱人，但与加勒比和土耳其这些途径相关的潜在隐患和风险也不容忽视。仔细评估、专家指导以及对当地市场动态和监管环境的透彻了解，对于在投资移民世界中做出明智决定至关重要。

选择捐款或债券的好处

以下几点补充说明了为什么捐赠和债券投资移民途径比房地产投资更可取：

流动性优势

利用房地产获得黄金签证或公民身份的最大弊端之一是投资流动性差。房地产市场的流动性很差，尤其是在经济低迷时期，因此很难在需要时出售并提取资金。许多通过投资房地产获得居留权或公民权的方案都要求至少持有数年，这就加大了流动性不足的风险。

相比之下，政府债券的流动性要高得多，因为它们每天都在公开市场上交易。如果投资者想退出计划或需要动用资金，他们可以很容易地将所持债券变现。基于捐赠的居留权避免了任何流动性不足的问题，因为合格的捐赠金额从一开始就是一个沉没成本。

货币风险缓解

对于在另一个国家寻找房产的投资移民来说，还需要考虑潜在的货币波动风险。如果投资以外币计价，而外币相对于本国货币贬值，即使房产价值在当地保持稳定，投资收益也可能大幅缩水。

通过债券和捐赠途径，这种货币风险可以降到最低或消除。政府债券通常以本国货币计价和支付，不受外汇波动的影响。捐赠金额是一次性合格转账，因此一旦捐赠完成，汇率变动在很大程度上就无关紧要了。

多元化优势

对于现有全球多元化投资组合的投资移民而言，在某一特定市场增加全新的房地产集中头寸可能会降低整体多元化收益。

相比之下，将符合条件的金额投资于一个国家的政府债券，可以接触到不同的资产类别，同时还可以分散投资于核心投资组合中的股票、固定收益和其他资产类型。

房地产账面成本

除了房产购买价格外，房地产投资还需要支付大量的持续费用，这些费用可能会影响回报。这些费用包括房产税、维护费用、业主协会费用、水电费等。对于非居民房地产投资者来说，如果房产需要专业管理，这些持续成本可能会更高。

通过捐赠计划和债券投资，一旦支付了初始费用，就几乎没有经常性的账面成本。与房地产所有权的持续支出相比，这可以提高整体回报率。

退出成本和税务影响

退出房地产投资，无论是由于出售以将资金汇回国内，还是由于居住或公民身份要求到期，在许多市场都会涉及相当大的交易成本和税收。房地产转让税、资本利得税、房地产经纪人费用和其他费用会让收益大打折扣。

政府债券赎回和完成捐赠计划可以避免这些昂贵的退出障碍。只需赎回投资金额或结束居住权，无需缴纳额外税费或高额交易费用。

产权和所有权风险

购买房地产，尤其是在一些风险较高的国外市场购买房地产，还可能面临产权清晰和所有权方面的风险。在全球范围内，曾发生过所有权纠纷、产权欺诈和法规波动等损害房地产投资的案例。

债券和捐赠方式完全避免了这些问题，因为投资是直接与国家政府本身而不是第三方房地产销售商进行的。这就为投资带来了更大的安全性。

考虑其他选择，但不要完全忽视房地产

投资居留和投资入籍计划的投资方面通常被认为是达到目的的一种手段。但事实并非如此，因为经济因素与移民因素同样重要。

然而，许多开发商知道最终目的是获得公民身份或居留权，因此开发了价格过高的楼盘，造成短期和长期的经济损失。

房地产仍然是一种极好的投资资产，可以帮助对冲通货膨胀，为业主创造价值，但前提是投资必须正确。

与了解房地产市场细微差别、知道哪种类型的房地产既符合投资移民计划的条件，又能提供良好的财务价值的合适合作伙伴一起完成投资移民过程，是成功的关键。

每种投资选择都有其优点。如果投资者想购买房地产自用或牟利，他们应该这样做，但只能通过合格的合作伙伴，后者可以为他们提供稳健的选择，而不会因为该计划的移民性质而抬高价格。

根据每个人的个人目标、需求、预算和情况，捐款、债券和房地产都可以是很好的选择。在 One World，我们的主要工作之一就是帮助确定最适合每位客户的投资资产。

例如，在阿联酋市场，我们的大多数客户都选择了存款方式，但在其他地方情况就不同了。

One World 的团队拥有丰富的知识、洞察力和经验，可以帮助投资者选择能让他们在经济上受益的最佳房地产机会，但团队不会因为其中一种可能更适合某个投资者而忽视其他选择。

因此，我们会倾听客户的意见，分析每个客户的情况；这样，我们就能确保客户在移民和投资两方面都感到满意。

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