Риски инвестиций в недвижимость для RCBI

Для инвесторов, желающих получить альтернативный вид на жительство или гражданство, недвижимость уже давно является одним из наиболее предпочтительных способов инвестирования, позволяющих получить право на участие в этих программах.

Риски недвижимости в программе «вид на жительство через инвестиции» (RBI)

Однако волатильность и риски, присущие рынкам недвижимости во всем мире, подчеркивают, почему инвестиционная миграция через пожертвования или государственные облигации может быть более мудрым выбором.

Нынешняя ситуация с жильем в таких странах, как Венгрия и Греция, служит ярким напоминанием о циклах бумов и спадов в сфере недвижимости. Жилищный сектор Венгрии переживает серьезный спад – национальный индекс цен на жилье упал на 15,6% в годовом исчислении после корректировки на инфляцию. Региональные различия ярко выражены: в таких районах, как округ Пешт, цены упали более чем на 35%.

Это резкое снижение последовало за периодом чрезмерного роста цен, составлявшего в последние годы 10-25% в год.

Учитывая, что в рамках гостевой визы инвестора (GIV) в Венгрии можно инвестировать 250 000 евро в фонды или 500 000 евро в прямые инвестиции в недвижимость, инвесторам следует тщательно продумать, какой вариант им больше подходит.

Фонды обеспечивают инвесторам более высокую рентабельность инвестиций и более простой план выхода. Если учесть, что минимальные инвестиции вдвое меньше, чем в недвижимость, то вариант с фондом может быстро оказаться более выгодным.
Аналогичным образом, рынок жилья Греции остается депрессивным более десяти лет после европейского долгового кризиса. По данным Банка Греции, цены на недвижимость в стране упали примерно на 42% по сравнению с пиком 2008 года.

Район Больших Афин пострадал еще больше: совокупное падение цен составило 45,2%. Многолетний экономический спад, жесткие условия кредитования и высокий уровень безработицы усугубили спад в сфере недвижимости.

Такие волатильные циклы бумов и спадов на рынках жилья далеко не уникальны. Кризис субстандартного ипотечного кредитования в США привел к падению цен на жилье на 27% в период с 2006 по 2012 год. Рынок жилья в Дубае пережил ошеломляющий 60-процентный спад с максимумов 2008-2011 годов, после чего недавно восстановился. Стоимость недвижимости в таких крупных городах, как Лондон, Гонконг и Ванкувер, также дико колебалась в периоды изобилия и последующих коррекций.

Для инвесторов-мигрантов эти колебания между ценовыми пузырями и крахами создают значительные риски. Из-за неудачного выбора времени для покупки недвижимости, будь то для личного пользования или исключительно для проживания, недвижимость может быстро потерять в цене.

Это создает ситуацию «отрицательного капитала», когда долг по ипотеке превышает обесценившуюся стоимость недвижимости, что затрудняет выгодный выход из инвестиций.

В программах, где предусмотрен минимальный срок владения, инвесторы могут быть вынуждены терпеть промежуточные падения цен в течение нескольких лет, прежде чем смогут ликвидировать акции. Эта неликвидность отличает недвижимость от более ликвидных классов активов, таких как государственные облигации или даже акции, во время затяжных спадов.

В отличие от этого, программы миграции за инвестиции, основанные на пожертвованиях или покупке государственных облигаций, как правило, полностью обходят эти риски.

После внесения пожертвования сумма инвестиций, по сути, «оседает» в обмен на получение желаемого вида на жительство или гражданства – независимо от будущих экономических условий или волатильности рынка.

Облигации будут нести потери в размере инфляции, но это легко преодолимо для инвесторов, которые работают в глобальном масштабе с активами по всему миру. Основная сумма инвестиций надежно защищена и будет возвращена как есть, единственная реальная потеря – это будущая стоимость денег.

В некоторых случаях вариант с облигациями может привести к «замораживанию» активов на некоторое время или до тех пор, пока они сохраняют свое право на вид на жительство или гражданство, но государственные облигации обеспечивают толстый слой безопасности, поэтому они являются отличным инструментом диверсификации для инвесторов, позволяющим защитить их состояние.

Например, программа «вид на жительство через инвестиции» в Греции требует приобретения недвижимости на сумму 400 000 евро, либо вложить 500 000 евро в государственные облигации. В последнем случае владение облигациями на сумму 500 000 евро является безотзывным; их основная сумма возвращается только при отказе от права на вид на жительство. Хотя сохранение капитала не гарантировано ни при каких инвестициях, облигации защищены от циклических спадов в сфере недвижимости.

Одной из существенных проблем в этих районах является избыточное предложение новой недвижимости, что может затруднить приобретение и последующую перепродажу подержанных домов. Значительная часть инвестиций по программе RBI в Венгрии и Греции была направлена на строительство новых объектов, в результате чего на рынке образовался избыток старых жилых объектов.

Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения подержанного жилья, ситуация с переизбытком предложения может стать препятствием. Владельцы таких объектов могут не захотеть платить комиссионные агентам по недвижимости, в результате чего они будут повышать цены, чтобы учесть дополнительные расходы. Это может сделать подержанные дома менее привлекательными с точки зрения инвестиций, поскольку более высокая цена покупки может повлиять на потенциальную прибыль.

Продажи подержанного жилья в Венгрии упали на 64,7% в годовом исчислении в первом квартале 2023 года после снижения на 17,6% в 2022 году, что говорит о том, насколько сложно инвесторам будет продать свою недвижимость в будущем.

Кроме того, перепродажа подержанной недвижимости, приобретенной по программам RBI, может быть затруднена из-за тех же проблем с переизбытком предложения. Покупатели могут тяготеть к новым объектам, в результате чего инвесторы с подержанными объектами будут изо всех сил пытаться найти заинтересованных лиц, готовых удовлетворить их запросы.

Рыночные циклы, проблемы избыточного предложения, а также возможность стагнации или снижения стоимости недвижимости могут снизить доходность инвестиций и подорвать долгосрочную жизнеспособность статуса резидента, полученного благодаря инвестициям в недвижимость на этих рынках.

Альтернативный путь, который набирает обороты, особенно в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) – это возможность внесения банковского депозита для получения вида на жительство по программе «Золотая виза».

Такой подход дает ряд преимуществ по сравнению с инвестициями в недвижимость, включая большую ликвидность, диверсификацию портфеля, пониженные входные барьеры и отсутствие расходов, связанных с владением недвижимостью.

В отличие от неликвидных активов недвижимости, банковские депозиты обеспечивают инвесторам гибкость в получении доступа к своим средствам в случае необходимости, что снижает подверженность рыночным колебаниям. Кроме того, банковский депозит представляет собой низкорискованную инвестицию с фиксированным доходом, что позволяет инвесторам снизить риск концентрации, возникающий при инвестировании исключительно в недвижимость.

Для иностранных инвесторов банковские депозиты в дирхамах ОАЭ также могут снизить валютный риск, поскольку они не подвержены тем же колебаниям обменного курса, которые могут повлиять на стоимость недвижимости при пересчете в родную валюту инвестора.
Внесение банковского депозита также обычно является более простым процессом по сравнению со сложностями, связанными со сделками с недвижимостью, законами о собственности на недвижимость и потенциальными спорами или юридическими вопросами.

Несмотря на то что потенциальная доходность банковских депозитов может быть ниже, чем у успешных инвестиций в недвижимость на быстрорастущем рынке, они обеспечивают более предсказуемый и стабильный доход, исключая расходы, связанные с владением недвижимостью.

В зависимости от банка и условий вклада, некоторые высокодоходные счета могут даже предложить более привлекательную доходность по сравнению с доходностью от аренды или потенциалом прироста капитала конкретных инвестиций в недвижимость.

Программы, основанные на пожертвованиях, аналогичным образом отделяют инвестиции в вид на жительство от рыночных сил. Такие страны, как Мальта, предоставляют право на гражданство или вид на жительство в обмен на крупные разовые филантропические взносы в государственные фонды развития. Такие пожертвования не несут никаких рисков для капитала, кроме квалифицированного взноса.

Риск инвестиций в недвижимость в рамках программы «Гражданство через инвестиции» (CBI)

Страны Карибского бассейна и Турция стали привлекательными направлениями для инвесторов, желающих получить второе гражданство в рамках соответствующих программ CBI. Однако путь к получению гражданства через инвестиции в недвижимость часто сопряжен с рисками, которые требуют тщательного рассмотрения.

Карибский бассейн

Инвестиции в недвижимость Карибского бассейна связаны с неизбежными рисками. Одним из основных опасений является возможность того, что застройщики не смогут завершить рекламируемые проекты недвижимости, оставив инвесторов с бесполезными акциями или недостроенными зданиями.

Даже в тех случаях, когда проекты завершены, доходность инвестиций в недвижимость по программе CBI может оказаться не слишком высокой, особенно если учесть расходы на содержание и потенциальные проблемы с перепродажей недвижимости после требуемого периода владения из-за ограничений или неликвидных рынков. Вот некоторые из основных рисков, связанных с недвижимостью, которые сопровождают заявку на программу CBI в Карибском бассейне:

Незавершенные строительные проекты

Одним из самых больших рисков для инвесторов является возможность того, что застройщики не смогут завершить заявленные проекты недвижимости. Как уже говорилось ранее, некоторые недобросовестные застройщики используют схемы финансирования без намерения продолжать строительство, в результате чего инвесторы становятся владельцами бесполезных акций или недостроенных зданий.

Низкая доходность и проблемы с выходом

Даже в тех случаях, когда проекты завершены, доходность инвестиций в недвижимость по программе CBI может оказаться не слишком высокой, особенно если учесть такие расходы, как плата за обслуживание и налоги на недвижимость. Кроме того, по истечении требуемого срока владения инвесторы могут столкнуться с трудностями при перепродаже недвижимости из-за ограничений или неликвидных рынков, что затруднит прибыльный выход из инвестиций.

Отсутствие диверсификации

Инвестиции в недвижимость по программе CBI по своей сути не обладают диверсификацией, поскольку представляют собой концентрированную экспозицию на одном классе активов на конкретном рынке. Это повышает общий риск портфеля инвестора, особенно если местный рынок недвижимости переживает спад или экономические потрясения.

Политические и регуляторные риски

Программы CBI могут быть уязвимы к политическим сдвигам и изменениям в законодательстве, которые могут повлиять на жизнеспособность инвестиций или на получение гражданства или статуса резидента. Неблагоприятные изменения в политике или усиление контроля со стороны международных органов могут поставить под угрозу всю программу, в результате чего инвесторы окажутся в затруднительном положении.

Риски «финансирования» недвижимости по программе CBI в Карибском бассейне

На рынке CBI Карибского бассейна наблюдается тенденция несанкционированного «финансирования», предлагаемого недобросовестными застройщиками и агентами.

Эти схемы предполагают внесение инвесторами частичного авансового платежа, обычно от $70 000 до $100 000, вместо обязательных $200 000 минимальных инвестиций в недвижимость, необходимых для получения гражданства.

Затем застройщик предоставляет оставшуюся сумму в виде беспроцентного займа, используя недвижимость или долю в качестве залога. Однако этот процесс осуществляется нелегально, в обход государственного надзора и правил. Зачастую застройщики не собираются достраивать разрекламированные объекты недвижимости, фактически продавая инвесторам «воздух», а средства забирая себе.

Риски для инвесторов в такие схемы значительны

1. Потеря гражданства: в случае обнаружения этого факта правительство может отозвать гражданство, предоставленное в рамках этих незаконных соглашений, что приведет к полной потере авансового платежа, внесенного инвестором.
2. Юридические последствия: инвесторы могут столкнуться с гражданскими или уголовными обвинениями за сознательное участие в мошеннических действиях с целью незаконного получения гражданства.
3. Ущерб репутации: при решении этих вопросов правительства могут публично раскрывать имена и заявки инвесторов, что может нанести особый ущерб тем, кто проживает в странах, где запрещено двойное гражданство.
4. Перекладывание ответственности: застройщики и агенты, участвующие в этих схемах, скорее всего, переложат вину и ответственность на инвесторов, которые зачастую являются самым слабым звеном и хуже всех разбираются в хитросплетениях незаконного процесса.
5. Продление: по истечении пяти лет инвесторам может потребоваться продлить паспорт и предоставить доказательства инвестиций. С точки зрения закона это несложно. Однако в рамках финансового маршрута у заявителя практически нет документов, подтверждающих инвестиции, что делает его неспособным продлить паспорт и, возможно, даже приведет к потере гражданства.

Турция

Что касается турецкой программы CBI, которая предоставляет гражданство в обмен на инвестиции в недвижимость в размере не менее 400 000 долларов, то в последние годы на рынке жилья этой страны наблюдалась значительная волатильность.

По данным Турецкого статистического института, в период с 2010 по 2021 год цены на жилую недвижимость выросли на 134%, а в 2022 году резко снизились на 14,3%, поскольку страна столкнулась с резким ростом инфляции и экономическими проблемами.

Хотя заявленный номинальный рост цен кажется устойчивым, это в значительной степени иллюзия, созданная гиперинфляцией. Например, в октябре 2023 года номинальные цены на жилье выросли на 86,46% по сравнению с предыдущим годом, но с учетом инфляции реальный рост составил всего 12,4%. Это искажение заметно по регионам: в Стамбуле, Анкаре и Измире наблюдается значительный разрыв между номинальным и реальным ростом цен.

Несмотря на резкое увеличение количества разрешений на строительство, существуют опасения относительно потенциального избытка предложения на некоторых рынках, особенно в крупных городах, что может оказать понижательное давление на цены и арендную доходность. Кроме того, для иностранных инвесторов волатильность турецкой лиры создает значительные валютные риски, поскольку колебания обменного курса могут резко повлиять на доходность при конвертации в родную валюту инвестора.

Хотя программа CBI в Турции предлагает привлекательный маршрут для инвестиций в недвижимость, сложная динамика рынка, высокая инфляция и экономические проблемы подчеркивают важность тщательной проверки и оценки рисков.

В целях получения гражданства инвесторы должны тщательно взвесить потенциальные выгоды и многогранные риски, связанные с приобретением недвижимости.

В свете этих рисков альтернативные пути, такие как пожертвования или государственные облигации, могут стать более надежным и разумным способом для тех, кто стремится получить гражданство через инвестиции в Карибском бассейне или Турции. Эти варианты обеспечивают большую ликвидность, снижение валютного риска и уменьшение подверженности циклическим колебаниям рынка недвижимости, что в большей степени соответствует принципам сохранения капитала и диверсификации портфеля.

В конечном итоге, хотя инвестиции в недвижимость для получения гражданства могут показаться заманчивыми, нельзя упускать из виду потенциальные подводные камни и риски, связанные с этими маршрутами на Карибах и в Турции. Тщательная оценка, экспертное руководство и глубокое знание динамики местного рынка и нормативно-правовой базы имеют решающее значение для принятия обоснованных решений при навигации в мире инвестиционной миграции.

Преимущества выбора пожертвований или облигаций

Вот несколько дополнительных моментов, подтверждающих, почему пожертвования и облигации для инвестиционной миграции предпочтительнее инвестиций в недвижимость:

Преимущества ликвидности

Одним из самых больших недостатков использования недвижимости для получения золотой визы или гражданства является неликвидность инвестиций. Рынки недвижимости могут быть очень неликвидными, особенно во время спадов, что затрудняет продажу и извлечение капитала в случае необходимости. Этот риск неликвидности усиливается требованиями к минимальному сроку владения, составляющему несколько лет для многих вариантов получения вида на жительство или гражданства через инвестиции в недвижимость.

В отличие от этого, государственные облигации обладают гораздо большей ликвидностью, поскольку ежедневно торгуются на открытых рынках. Инвесторы могут легко ликвидировать свои облигации, если захотят выйти из программы или им понадобится доступ к своему капиталу. Права на вид на жительство, основанные на пожертвованиях, позволяют избежать проблем с неликвидностью, поскольку сумма пожертвования, соответствующая требованиям, с самого начала является невозвратной.

Снижение валютного риска

Инвестиционные мигранты, желающие приобрести недвижимость в другой стране, также должны учитывать потенциальные риски колебания курсов валют. Если инвестиции деноминированы в иностранной валюте, которая обесценивается по отношению к родной валюте, это может значительно снизить доходность, даже если стоимость недвижимости в стране остается стабильной.

При использовании облигаций и пожертвований этот валютный риск сводится к минимуму или вовсе исключается. Государственные облигации обычно деноминированы и подлежат оплате в национальной валюте, что защищает их от колебаний валютного курса. Суммы пожертвований – это единовременные квалифицированные переводы, поэтому колебания курсов валют после внесения пожертвования практически не имеют значения.

Преимущества диверсификации

Для инвестиционных мигрантов с существующими глобально диверсифицированными портфелями добавление совершенно новой концентрированной позиции по недвижимости на одном конкретном рынке может снизить общие преимущества диверсификации.
По сравнению с этим, инвестирование квалификационной суммы в государственные облигации страны позволяет получить доступ к другому классу активов, сохраняя при этом возможность диверсификации между акциями, фиксированным доходом и другими видами активов в основном портфеле.

Балансовая стоимость недвижимости

Помимо цены покупки недвижимости, инвестиции в нее также связаны со значительными текущими расходами, которые могут снизить доходность. К ним относятся налоги на недвижимость, эксплуатационные расходы, плата за услуги товарищества собственников жилья, коммунальные услуги и многое другое. Для инвесторов-нерезидентов эти расходы на недвижимость могут быть еще выше, если недвижимость нуждается в профессиональном управлении.

Программы пожертвований и инвестиции в облигации практически не влекут за собой постоянных расходов после внесения первоначального взноса. Это повышает общую доходность по сравнению с постоянными расходами, связанными с владением недвижимостью.

Затраты на выход и налоговые последствия

Выход из инвестиций в недвижимость, будь то продажа с целью репатриации средств или в связи с истечением срока вида на жительство или гражданства, также может повлечь за собой значительные транзакционные издержки и налоги на многих рынках. Налоги на передачу недвижимости, налоги на прирост капитала, плата риэлторам и другие расходы могут сильно сократить доходы.

Выкуп государственных облигаций и заключенные программы пожертвований позволяют избежать этих дорогостоящих препятствий при выходе из инвестиций. Сумма инвестиций просто погашается, а действие вида на жительство прекращается без дополнительных налогов и высоких транзакционных сборов.

Риски, связанные с правом собственности и владением

Покупка недвижимости, особенно на некоторых зарубежных рынках с высоким уровнем риска, также сопряжена с потенциальными рисками, связанными с оформлением прав собственности. Во всем мире известны случаи, когда споры о праве собственности, подделка прав собственности и колебания законодательства ставили под угрозу инвестиции в недвижимость.

Облигации и пожертвования полностью обходят эти проблемы, поскольку инвестиции осуществляются непосредственно самим правительством страны, а не сторонними продавцами недвижимости. Это обеспечивает большую безопасность инвестиций.

Рассмотрите другие варианты, но не забывайте о недвижимости

Инвестиционный аспект программ получения вида на жительство и гражданства через инвестиции часто рассматривается как средство достижения цели. Однако это не должно быть главной целью, поскольку финансовый фактор не менее важен, чем иммиграционный.

Тем не менее, многие застройщики понимают, что конечной целью является получение гражданства или вида на жительство, и поэтому создают объекты по завышенным ценам, которые могут принести финансовые потери в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Недвижимость остается отличным инвестиционным активом, который может помочь застраховаться от инфляции и создать ценность для владельца, но только если инвестиции сделаны правильно.

Для успешного завершения этого процесса необходим правильный партнер, который разбирается в тонкостях рынка жилья и знает, какой тип недвижимости подходит под программу инвестиционной миграции и обеспечивает хорошую финансовую ценность.

У каждого варианта инвестирования есть свои достоинства. Если инвесторы хотят купить недвижимость для личного пользования или для получения прибыли, они должны это сделать, но только через квалифицированного партнера, который может предоставить им надежные варианты, не раздутые из-за иммиграционной природы программы.

Пожертвования, облигации и недвижимость – все это может стать отличным вариантом в зависимости от личных целей, потребностей, бюджета и ситуации каждого человека. Одним из основных процессов One World является помощь в определении того, какой инвестиционный актив лучше всего подходит для каждого из наших клиентов.

Например, на рынке ОАЭ большинство наших клиентов выбрали вариант с депозитом, но в других странах все обстоит иначе.
Команда One World обладает знаниями, проницательностью и опытом, чтобы помочь инвесторам выбрать лучшие варианты недвижимости, которые могут принести им финансовую выгоду, но команда не упускает из виду и другие варианты, потому что один из них может лучше подходить для конкретного инвестора.

Именно поэтому мы прислушиваемся к нашим клиентам и анализируем каждый случай; таким образом мы можем гарантировать их удовлетворение как в иммиграционном, так и в инвестиционном аспектах процесса.

Чтобы узнать больше, свяжитесь с One World сегодня и запишитесь на полную консультацию с одним из наших экспертов.