Les risques de l'investissement immobilier pour les RCBI ( Résidence et citoyenneté par l'investissement)

2024-05-20
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Pour les investisseurs à la recherche d'une autre forme de résidence ou de citoyenneté, l'immobilier est depuis longtemps une voie d'investissement privilégiée pour bénéficier de ces programmes.

Risques liés à l'immobilier dans le cadre de la résidence par investissement (RBI)

Toutefois, la volatilité et les risques inhérents aux marchés immobiliers dans le monde soulignent pourquoi la migration via investissements par le biais de dons ou d'obligations d'État peut s'avérer un choix plus judicieux.

Le climat immobilier actuel dans des pays comme la Hongrie et la Grèce nous rappelle brutalement les cycles d'expansion et de récession de l'immobilier. Le secteur résidentiel hongrois est plongé dans une grave récession - l'indice national des prix des logements a chuté de 15,6 % en glissement annuel après ajustement pour tenir compte de l'inflation. Les disparités régionales sont prononcées, avec des régions comme le comté de Pest où les prix ont chuté de plus de 35 %.

Ce déclin brutal fait suite à une période de croissance excessive des prix, de l'ordre de 10 à 25 % par an, au cours de ces dernières années.
Étant donné que la Hongrie offre la possibilité d'investir 250 000 euros dans des fonds ou 500 000 euros dans l'immobilier direct dans le cadre de son visa d'investisseur invité (GIV), les investisseurs devraient réfléchir attentivement à l'option qui leur convient le mieux.

Les fonds offrent aux investisseurs des retours sur investissement plus élevés et une sortie de l'investissement plus facile. Si l'on considère que l'investissement minimum est inférieur de moitié à celui de l'immobilier, l'option des fonds pourrait rapidement s'avérer la meilleure.

De même, le marché immobilier grec reste déprimé plus de dix ans après la crise de la dette européenne. Selon la Banque de Grèce, les prix de l'immobilier au niveau national ont chuté d'environ 42 % par rapport au sommet atteint en 2008.

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La région du Grand Athènes a été encore plus durement touchée, avec des baisses de prix cumulées de 45,2 %. Les périodes pluriannuelles de récession économique, les conditions de prêt restrictives et les taux de chômage élevés ont exacerbé l'effondrement de l'immobilier.

Ces cycles volatiles d'expansion et de récession sur les marchés du logement sont loin d'être uniques. La crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis s'est soldée par une chute de 27 % des prix de l'immobilier au niveau national entre 2006 et 2012. Le marché immobilier de Dubaï a connu une chute vertigineuse de 60 % entre 2008 et 2011, avant de rebondir récemment. Les valeurs immobilières de grandes villes comme Londres, Hong Kong et Vancouver ont également connu des périodes d'exubérance et des corrections ultérieures.

Pour les investisseurs migrants, ces oscillations entre bulles et effondrements des prix créent des risques importants. Un achat immobilier effectué au mauvais moment, que ce soit pour un usage personnel ou uniquement à des fins de titre de résidence, peut rapidement perdre de sa valeur.
Cela crée des scénarios de « capitaux propres négatifs » où la dette hypothécaire dépasse la valeur dépréciée de la propriété, ce qui rend difficile une sortie rentable de l'investissement.

Dans les programmes où une période de détention minimale est stipulée, les investisseurs peuvent être contraints d'absorber des baisses de prix intermédiaires sur plusieurs années avant de pouvoir liquider leur bien. Ce manque de liquidité distingue l'immobilier des classes d'actifs plus liquides, comme les obligations d'État ou même les actions, en cas de baisse prolongée.

En revanche, les programmes de migration via investissements axés sur les donations ou les achats d'obligations d'État tendent à contourner complètement ces risques.

Une fois la donation remplissant les conditions requises effectuée, le montant de l'investissement est essentiellement « perdu » en échange de la résidence ou de la citoyenneté souhaitée, quelles que soient les conditions économiques futures ou la volatilité du marché.

Les obligations subiront des pertes équivalentes au taux d'inflation, mais cette situation est facilement gérable pour les investisseurs qui traitent à l'échelle mondiale avec des actifs répartis dans le monde entier. Le montant principal de l'investissement est sûr et sera restitué tel quel, la seule véritable perte étant la valeur future de l'argent.

Dans certains cas, l'option des obligations peut conduire à « geler » les actifs pendant un certain temps ou aussi longtemps qu'ils conservent leur résidence ou leur citoyenneté, mais les obligations d'État fournissent une épaisse couche de sécurité et constituent donc d'excellents outils de diversification que les investisseurs peuvent utiliser pour protéger leur patrimoine.

Par exemple, le programme grec de résidence par l'investissement exige soit l'achat d'un bien immobilier d'une valeur de 400 000 euros, soit un investissement de 500 000 euros dans des obligations d'État. Dans ce dernier cas, l'obligation de 500 000 euros est irrévocable ; son capital n'est remboursé qu'en cas d'abandon des droits de résidence. Bien que la préservation du capital ne soit garantie pour aucun investissement, les obligations sont à l'abri des baisses cycliques de l'immobilier.

L'un des défis majeurs dans ces régions est l'offre excédentaire de biens immobiliers neufs, qui peut rendre plus difficile l'acquisition et la revente ultérieure de logements d'occasion. Une part considérable des investissements dans le RBI en Hongrie et en Grèce a été orientée vers des propriétés nouvellement construites, laissant une surabondance d'unités résidentielles plus anciennes sur le marché.

Pour les investisseurs qui envisagent d'acheter des logements d'occasion, la surabondance de l'offre peut constituer un obstacle. Les propriétaires de ces biens peuvent être réticents à payer des commissions aux agents immobiliers, ce qui les conduit à majorer les prix pour tenir compte des coûts supplémentaires. Cela peut rendre les maisons d'occasion moins intéressantes du point de vue de l'investissement, car les prix d'achat plus élevés peuvent avoir une incidence sur les rendements potentiels.
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Les ventes de logements d'occasion en Hongrie ont chuté de 64,7 % en glissement annuel au premier trimestre 2023, après une baisse de 17,6 % en 2022, ce qui montre à quel point il peut être difficile pour un investisseur de vendre son bien à l'avenir.

En outre, la revente de biens de seconde main acquis dans le cadre de programmes RBI peut s'avérer difficile en raison des mêmes problèmes de surabondance de l'offre. Les acheteurs peuvent se tourner vers des projets plus récents, laissant les investisseurs avec leurs logements d'occasion dans l'incapacité de trouver des parties intéressées prêtes à payer le prix demandé.

Les cycles du marché, les problèmes d'offre excédentaire et la possibilité d'une stagnation ou d'une baisse de la valeur des biens immobiliers pourraient éroder le rendement des investissements et compromettre la viabilité à long terme du statut de résident obtenu grâce à des investissements immobiliers sur ces marchés.

Une voie alternative qui a gagné du terrain, en particulier aux Émirats arabes unis (EAU), est l'option d'effectuer un dépôt bancaire pour obtenir le statut de résident par le biais du programme Golden Visa.

Cette approche présente plusieurs avantages par rapport aux investissements immobiliers, notamment une plus grande liquidité, la diversification du portefeuille, des barrières à l'entrée moins élevées et l'absence des coûts de possession inhérents à la propriété immobilière.

Contrairement aux actifs immobiliers illiquides, les dépôts bancaires permettent aux investisseurs d'accéder plus facilement à leurs fonds en cas de besoin, ce qui réduit l'exposition aux fluctuations du marché. En outre, un dépôt bancaire représente un investissement à revenu fixe à faible risque, ce qui permet aux investisseurs de réduire le risque de concentration lié à un investissement uniquement dans l'immobilier.

Pour les investisseurs étrangers, les dépôts bancaires en dirhams des Émirats arabes unis peuvent également atténuer le risque de change, car ils ne sont pas soumis aux mêmes fluctuations de taux de change qui peuvent avoir un impact sur la valeur des biens immobiliers lorsqu'ils sont convertis dans la devise du pays d'origine de l'investisseur.

En outre, les dépôts bancaires sont généralement plus simples que les transactions immobilières complexes, les lois sur la propriété et les litiges ou problèmes juridiques potentiels.

Bien que les dépôts bancaires puissent offrir des rendements potentiels inférieurs à ceux d'investissements immobiliers réussis sur un marché en plein essor, ils offrent un profil de rendement plus prévisible et plus stable, éliminant les coûts de possession associés à la propriété immobilière.

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En fonction de la banque et des conditions de dépôt, certains comptes à haut rendement peuvent même offrir des rendements plus attrayants que les rendements locatifs ou le potentiel d'appréciation du capital de certains investissements immobiliers.

Les programmes fondés sur les donations dissocient également l'investissement dans la résidence des forces du marché. Des pays comme Malte accordent des droits de citoyenneté ou de résidence en échange d'importantes contributions philanthropiques uniques à des fonds de développement gouvernementaux. Ces dons ne comportent aucun autre risque en termes de capital que la contribution qualifiée.

Risque lié aux investissements immobiliers dans le cadre de la citoyenneté par l'investissement (CBI)

Les Caraïbes et la Turquie sont devenues des destinations attrayantes pour les investisseurs qui cherchent à obtenir une seconde citoyenneté par le biais de leurs programmes respectifs de citoyenneté par l'investissement (CBI). Toutefois, l'obtention de la citoyenneté par le biais d'investissements immobiliers comporte souvent des risques qui méritent d'être examinés attentivement.

Les Caraïbes

Les investissements immobiliers dans les Caraïbes comportent des risques inhérents. L'un d'entre eux est la possibilité que les promoteurs n'achèvent pas les projets immobiliers annoncés, laissant les investisseurs avec des parts de propriété sans valeur ou des bâtiments incomplets.

Même dans les cas où les projets sont achevés, les rendements des investissements immobiliers CBI peuvent être décevants, en particulier si l'on tient compte des coûts de possession et des difficultés potentielles à revendre les biens immobiliers après la période de détention requise en raison de restrictions ou de marchés non liquides. Voici quelques-uns des principaux risques immobiliers qui accompagnent une demande de CBI dans les Caraïbes :

Projets de construction inachevés

L'un des plus grands risques pour les investisseurs est la possibilité que les promoteurs n'achèvent pas les projets immobiliers annoncés. Comme nous l'avons déjà souligné, certains promoteurs peu scrupuleux s'engagent dans des plans de financement sans avoir l'intention de poursuivre la construction, laissant les investisseurs avec des parts de propriété sans valeur ou des bâtiments incomplets.

Faibles rendements et difficultés de sortie

Même dans les cas où les projets sont achevés, les rendements des investissements immobiliers CBI peuvent être décevants, en particulier si l'on tient compte des coûts de possession tels que les frais d'entretien et les taxes foncières. En outre, après la période de détention requise, les investisseurs peuvent rencontrer des difficultés pour revendre leurs biens en raison de restrictions ou de l'illiquidité des marchés, ce qui rend difficile une sortie rentable de l'investissement.

Manque de diversification

Les investissements immobiliers CBI manquent intrinsèquement de diversification, car ils représentent une exposition concentrée à une seule classe d'actifs sur un marché spécifique. Cela accroît le profil de risque global du portefeuille d'un investisseur, en particulier si le marché immobilier local connaît un ralentissement ou des turbulences économiques.
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ПRisques politiques et réglementaires

Les programmes CBI peuvent être vulnérables aux changements politiques et aux modifications de la réglementation, ce qui pourrait avoir un impact sur la viabilité de l'investissement ou sur le statut de citoyenneté ou de résidence accordé. Des changements politiques défavorables ou une surveillance accrue de la part d'organismes internationaux pourraient mettre en péril l'ensemble du programme, laissant les investisseurs dans une situation précaire.

Risques liés au « financement » de l'immobilier par des CBI dans les Caraïbes

Le marché du CBI dans les Caraïbes a été affecté par une tendance inquiétante de plans de « financement » non autorisés proposés par des promoteurs et des agents peu scrupuleux.

Dans le cadre de ces programmes, les investisseurs effectuent un versement initial partiel, généralement compris entre 70 000 et 100 000 dollars, au lieu de l'investissement immobilier minimum de 200 000 dollars exigé pour l'obtention de la citoyenneté.

Le promoteur immobilier complète ensuite le montant restant sous la forme d'un prêt sans intérêt, en gardant la propriété ou l'action comme garantie. Toutefois, ce processus est mené de manière illégale, en contournant la surveillance et les réglementations gouvernementales. Souvent, les promoteurs n'ont pas l'intention de mener à bien les projets immobiliers annoncés, et vendent en fait de l'« air » aux investisseurs tout en empochant les fonds.

Les risques encourus par les investisseurs dans ces systèmes sont importants :

  1. Perte de la citoyenneté : S'ils sont découverts, les gouvernements peuvent révoquer la citoyenneté accordée dans le cadre de ces arrangements illégitimes, ce qui entraîne la perte totale du paiement initial effectué par l'investisseur.
  2. Implications juridiques : Les investisseurs peuvent faire l'objet de poursuites civiles ou pénales pour avoir participé sciemment à des activités frauduleuses en vue d'obtenir illégalement la citoyenneté.
  3. Atteinte à la réputation : En traitant ces questions, les gouvernements peuvent divulguer publiquement les noms et les demandes des investisseurs impliqués, ce qui pourrait être particulièrement préjudiciable pour les personnes originaires de pays qui interdisent la double nationalité.
  4. Transfert de responsabilité : Les promoteurs immobiliers et les agents impliqués dans ces montages sont susceptibles de rejeter la responsabilité sur les investisseurs, qui sont souvent le maillon le plus faible et le moins au fait des rouages complexes de la procédure illégale.
  5. Renouvellements : Au bout de cinq ans, les investisseurs peuvent avoir besoin de renouveler leur passeport et de fournir la preuve de leur investissement. Dans le cadre des voies légales, cela est facile. En revanche, dans le cadre du financement, le demandeur ne dispose que de peu de documents, voire d'aucun, pour prouver l'investissement, ce qui l'empêche de renouveler son passeport et peut même lui faire perdre sa citoyenneté.

La Turquie

En ce qui concerne le programme CBI de la Turquie, qui accorde la citoyenneté en échange d'un investissement immobilier d'au moins 400 000 dollars, le marché immobilier du pays a connu une forte volatilité ces dernières années.

Selon l'Institut statistique turc, les prix de l'immobilier résidentiel ont connu une hausse vertigineuse de 134 % entre 2010 et 2021, suivie d'une forte baisse de 14,3 % en 2022, alors que le pays était confronté à une inflation galopante et à des défis économiques.

Si la croissance nominale des prix semble robuste, il s'agit en grande partie d'une illusion créée par l'hyperinflation. Par exemple, en octobre 2023, les prix nominaux des logements ont augmenté de 86,46 % en glissement annuel, mais une fois corrigés de l'inflation, la croissance réelle n'était que de 12,4 %. Cette distorsion est évidente dans toutes les régions, Istanbul, Ankara et Izmir affichant des écarts importants entre la croissance nominale et la croissance réelle des prix.

Malgré l'augmentation des permis de construire, on s'inquiète d'une offre excédentaire potentielle sur certains marchés, en particulier dans les grandes villes, ce qui pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix et les rendements locatifs. En outre, pour les investisseurs étrangers, la volatilité de la livre turque pose des risques de change importants, car les fluctuations des taux de change peuvent avoir un impact considérable sur les rendements lors de la conversion dans la monnaie du pays d'origine de l'investisseur.

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Bien que le programme CBI de la Turquie offre une voie d'investissement immobilier attrayante, la dynamique complexe du marché, l'inflation élevée et les défis économiques soulignent l'importance d'une diligence raisonnable et d'une évaluation des risques approfondies.

À des fins de citoyenneté, les investisseurs doivent soigneusement évaluer les bénéfices potentiels par rapport aux risques multiples liés à l'acquisition de biens immobiliers.

Compte tenu de ces risques, d'autres solutions, telles que les donations ou les obligations d'État, pourraient constituer une voie plus sûre et plus prudente pour ceux qui cherchent à obtenir la citoyenneté en investissant dans les Caraïbes ou en Turquie. Ces options offrent une plus grande liquidité, une atténuation du risque de change et une exposition réduite aux fluctuations cycliques du marché immobilier, ce qui correspond mieux aux principes de préservation du capital et de diversification du portefeuille.

En fin de compte, si l'attrait des investissements immobiliers pour la citoyenneté peut sembler séduisant, il ne faut pas négliger les pièges et les risques potentiels associés à ces itinéraires dans les Caraïbes et en Turquie. Une évaluation minutieuse, les conseils d'un expert et une connaissance approfondie de la dynamique du marché local et des paysages réglementaires sont essentiels pour prendre des décisions éclairées lorsque l'on navigue dans le monde de la migration via investissements.

Avantages des donations et des obligations

Voici quelques points supplémentaires qui expliquent pourquoi les donations et les obligations sont préférables aux investissements immobiliers pour la migration des investissements :

Avantages en termes de liquidité

L'un des principaux inconvénients de l'utilisation de biens immobiliers pour l'obtention d'un visa ou d'une citoyenneté dorée est l'illiquidité de l'investissement. Les marchés immobiliers peuvent être très peu liquides, surtout en période de ralentissement, ce qui rend difficile la vente et la récupération du capital en cas de besoin. Ce risque d'illiquidité est amplifié par les exigences de période de détention minimale de plusieurs années pour de nombreuses options de résidence ou de citoyenneté par l'investissement immobilier.

En revanche, les obligations d'État sont beaucoup plus liquides, car elles sont négociées quotidiennement sur des marchés ouverts. Les investisseurs peuvent facilement liquider leurs avoirs obligataires s'ils souhaitent sortir du programme ou s'ils ont besoin d'accéder à leur capital. Les résidences basées sur les donations évitent tout problème d'illiquidité puisque le montant de la donation est un coût irrécupérable dès le départ.

Atténuation du risque de change

Les migrants investisseurs à la recherche d'un bien immobilier dans un autre pays doivent également prendre en compte les risques potentiels de fluctuation des devises. Si l'investissement est libellé dans une devise étrangère qui se déprécie par rapport à la devise du pays d'origine, les rendements peuvent s'éroder de manière significative, même si la valeur des biens immobiliers reste stable au niveau local.

Les obligations et les donations permettent de minimiser ou d'éliminer ce risque de change. Les obligations d'État sont généralement libellées et payables dans la monnaie nationale, ce qui les met à l'abri des fluctuations de change. Les montants des dons sont des transferts qualifiés ponctuels, de sorte que les mouvements de change sont largement sans importance une fois le don effectué.

Avantages de la diversification

Pour les investisseurs migrants dont les portefeuilles sont déjà diversifiés à l'échelle mondiale, l'ajout d'une toute nouvelle position immobilière concentrée sur un marché particulier pourrait diminuer les avantages globaux de la diversification. En revanche, investir le montant admissible dans les obligations d'État d'un pays permet de s'exposer à une classe d'actifs différente tout en permettant une diversification entre les actions, les titres à revenu fixe et d'autres types d'actifs dans leur portefeuille de base.
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Coûts de détention des biens immobiliers

Au-delà du prix d'achat du bien, les investissements immobiliers impliquent également des dépenses permanentes importantes qui peuvent réduire le rendement. Il s'agit notamment des taxes foncières, des frais d'entretien, des frais d'association des propriétaires, des services publics, etc. Pour les investisseurs immobiliers non-résidents, ces frais peuvent être encore plus élevés si le bien doit être géré par des professionnels.

Avec les programmes de donation et les investissements obligataires, il n'y a pratiquement pas de frais de gestion récurrents une fois que la mise de fonds initiale a été effectuée. Cela améliore le profil de rendement global par rapport aux dépenses permanentes liées à la propriété immobilière.

Coûts de sortie et implications fiscales

La sortie d'un investissement immobilier, qu'elle soit due à la vente pour rapatrier des fonds ou à l'expiration des conditions de résidence ou de citoyenneté, peut également entraîner des coûts de transaction et des taxes considérables sur de nombreux marchés. Les droits de mutation immobilière, l'impôt sur les plus-values, les frais d'agence immobilière et d'autres dépenses peuvent grever considérablement le produit de la vente.
Les remboursements d'obligations d'État et les programmes de donation conclus permettent d'éviter ces obstacles coûteux à la sortie. Le montant de l'investissement est simplement remboursé, ou la résidence se termine sans taxes supplémentaires ni frais de transaction élevés.

Risques liés aux titres de propriété

L'achat d'un bien immobilier, en particulier sur certains marchés étrangers à haut risque, s'accompagne également de risques potentiels liés à la clarté des titres de propriété et des droits de propriété. Il y a eu dans le monde entier des cas de conflits de propriété, de titres frauduleux et de réglementations fluctuantes qui ont compromis des investissements immobiliers.

Les obligations et les donations permettent d'éviter complètement ces problèmes, car les investissements sont réalisés directement avec le gouvernement national lui-même et non avec des vendeurs de biens immobiliers tiers. La sécurité de l'investissement s'en trouve renforcée.

Envisager d'autres options, sans négliger complètement l'immobilier

L'aspect investissement des programmes de résidence et de citoyenneté par l'investissement est souvent considéré comme un moyen de parvenir à une fin. Cela ne devrait pas être le cas, car le facteur financier est tout aussi important que l'aspect de l'immigration.

Cependant, de nombreux promoteurs comprennent que le but ultime est la citoyenneté ou la résidence, et créent donc des projets surévalués qui peuvent entraîner des pertes financières à court et à long terme.

L'immobilier reste un excellent investissement qui peut aider à se prémunir contre l'inflation et à créer de la valeur pour son propriétaire, mais seulement si l'investissement est effectué correctement.

Pour réussir, il est essentiel de s'entourer du bon partenaire, qui comprend les nuances du marché immobilier et sait quel type de bien immobilier remplit les conditions requises pour bénéficier d'un programme d'investissement migratoire et offre une bonne valeur financière.

Chaque option d'investissement a ses avantages. Si les investisseurs souhaitent acheter des biens immobiliers à des fins personnelles ou lucratives, ils doivent le faire, mais uniquement par l'intermédiaire d'un partenaire qualifié qui peut leur proposer des options solides qui ne sont pas gonflées en raison de la nature du programme d'immigration.

Les dons, les obligations et les biens immobiliers peuvent tous constituer d'excellentes options en fonction des objectifs personnels, des besoins, du budget et de la situation de chaque personne. Chez One World, l'un de nos principaux processus consiste à aider à identifier l'actif d'investissement qui convient le mieux à chacun de nos clients.

Sur le marché des Émirats arabes unis, par exemple, la plupart de nos clients ont opté pour l'option des dépôts, mais la situation est différente ailleurs.

L'équipe d'Un seul monde possède les connaissances, la perspicacité et l'expérience nécessaires pour aider les investisseurs à choisir les meilleures opportunités immobilières susceptibles de leur apporter un avantage financier, mais elle ne néglige pas les autres options sous prétexte que l'une d'entre elles pourrait mieux convenir à un investisseur particulier.

C'est pourquoi nous sommes à l'écoute de nos clients et analysons le cas de chacun d'entre eux ; de cette manière, nous pouvons garantir leur satisfaction dans les aspects du processus liés à l'immigration et à l'investissement.

Pour en savoir plus, contactez One World dès aujourd'hui pour prendre rendez-vous avec l'un de nos experts.

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