التحوط ضد التضخم من خلال التنويع العقاري

لقد كان التضخم نقطة الحديث الاقتصادية الرئيسية منذ الجائحة. وقد شهدت السنوات القليلة الماضية تدافع الحكومات لإيجاد حل سريع، ولكن الأمر طال أمده مع التحسن البطيء والمطرد.

على المستوى الحكومي، تُعد معالجة التضخم مهمة معقدة وشاقة. ومع ذلك، على مستوى المستثمرين الأفراد، هناك حلول يمكن أن تساعد في التخفيف من حدة المشكلة وتسمح لهم بالحفاظ على ثرواتهم - بل وتنميتها - في أوقات الضغط الاقتصادي.

يمكن للاستثمارات الذكية أن تساعد المستثمرين في التخفيف من آثار التضخم، وفي عالم مليء بالأصول الرقمية الجديدة والأصول الملموسة التقليدية، تظل فئة الأصول العقارية هي التحوط النهائي ضد التضخم.

إحدى أفضل الاستراتيجيات في مثل هذه الأوقات هي تنويع المحفظة العقارية لتشمل عقارات في مواقع مختلفة. في هذه المقالة، وباستخدام إحصاءات من مصادر متنوعة ومتخصصة، سنغطي بعض البلدان الأكثر إثارة للاهتمام التي توفر أسواقاً عقارية ذات ربحية محتملة مقنعة وإقامات عقارية عن طريق برامج الاستثمار، مما يعطي بعداً آخر للمغامرة.

الإمارات العربية المتحدة

الإمارات العربية المتحدة هي موطن لواحد من أكثر أسواق الإسكان ديناميكية في العالم. وقد كان النمو في الطلب مذهلاً في السنوات القليلة الماضية، وبلغت ذروته مع معدل نمو مؤشر أسعار العقارات السكنية (RPPI) بنسبة 20.14% على أساس سنوي (16.34% معدلاً حسب التضخم) في عام 2023. يأتي هذا النمو على خلفية التحسن المستمر في السنوات السابقة، حيث سجل مؤشر القوة الشرائية في الإمارات العربية المتحدة زيادات بنسبة 9.53% و9.25% في عامي 2022 و2021 على التوالي.

ليس من المستغرب أن تكون دبي هي الإمارة التي شهدت أكبر زيادة في متوسط أسعار المنازل، حيث ارتفع متوسط أسعار الشقق بنسبة 19.83% في عام 2023، بينما شهدت الفلل ارتفاعًا في أسعارها بنسبة 21.76% في العام نفسه.

تقدم الإمارات العربية المتحدة حلاً قوياً للتحوط ضد التضخم. فقد بلغ متوسط معدلات التضخم خلال عام 2023 في الإمارات العربية المتحدة 3.12% فقط، أي 15% فقط، وهو معدل متوسط معدل نمو أسعار الشقق في دبي. لكن الأمر لا يتعلق فقط بالمكاسب الرأسمالية.

فقد بلغ متوسط العائد على الاستثمار الإيجاري في دبي في عام 2023 نسبة 6.3%، أي ضعف معدل التضخم تقريباً، حيث تراوح العائد على الاستثمار بين 6% و9% في جميع أنحاء المدينة. وهذا يعني أن المستثمرين يمكنهم بسهولة التغلب على خسائر التضخم وتحقيق ربح من خلال الإيجار وحده. وبالجمع بين ذلك وإمكانية تحقيق أرباح رأسمالية، فإن الإمارات العربية المتحدة تقدم للمستثمرين خياراً ممتازاً.

ومع ذلك، هناك بعض المخاوف بشأن أسواق الإسكان الحالية في دبي. فبعض الخبراء يشعرون أن الزيادة السريعة في الأسعار والطلب المتواصل، بالإضافة إلى القروض العالية التي تقدمها البنوك، قد تخلق فقاعة مثل تلك التي انفجرت في عام 2009. هذه أطروحة منطقية، ولكن النظر إلى كيفية تكيف حكومة دبي مع الأزمة التي حدثت قبل 15 عاماً قد يلمح إلى إطار عمل أفضل هذه المرة. ويبقى هذا عاملاً يجب أخذه بعين الاعتبار، خاصة مع وجود خيارات أخرى مثيرة للاهتمام في البلاد.

تُعد عاصمة البلاد، أبو ظبي، خياراً ممتازاً آخر. ووفقاً لبعض المصادر، ارتفعت أسعار الشقق في العاصمة بمتوسط 4.2%، بينما ارتفعت أسعار الفلل بنسبة 5.7% سنوياً. كما أن عوائد الإيجارات مثيرة للإعجاب، حيث كانت جزيرة الريم مثيرة للاهتمام بشكل خاص حيث تراوح متوسط عائدات الإيجار بين 6.33% و8.32% لم تكن جزيرة السعديات الخيار الأفضل في العام الماضي، حيث بلغ متوسط عائدات الإيجار فيها 4.25%، ولكن هناك مناطق أخرى مثل شاطئ الراحة وجزيرة ياس قدمت عوائد رائعة تراوحت بين 5.45% و6.45% و5.8% و7.11% على التوالي.

تُعد رأس الخيمة (رأس الخيمة) خياراً آخر مثيراً للاهتمام، حيث يتراوح عائد الاستثمار الإيجاري بين 2.77% و6.07% في جزيرة المرجان وقرية الحمراء. ووفقًا لبعض الخبراء، ارتفعت أسعار العقارات في رأس الخيمة بنسبة مذهلة بلغت 50% في عام 2023، ومن المتوقع أن تنمو بنسبة 50% إضافية بمجرد افتتاح منتجع وين المنتظر، مما سيؤدي إلى زيادة الطلب وخلق بيئة سياحية أكثر في المدينة.

كما أن الإمارات العربية المتحدة لديها برنامج التأشيرة الذهبية، والذي بموجبه يمكن للمستثمرين الحصول على تصريح إقامة لمدة 10 سنوات عند استثمار مليوني درهم إماراتي (حوالي 545,000 دولار أمريكي) في العقارات. وتجعل اللوائح الجديدة التأشيرة الذهبية أكثر جاذبية حيث يحتاج المستثمرون إلى استثمار نصف المبلغ مقدماً فقط للحصول على الإقامة ولديهم خمس سنوات لاستكمال المبلغ الإجمالي.

تركيا

لطالما كانت تركيا بشكل عام، وإسطنبول بشكل خاص، نقطة جذب للمستثمرين العقاريين. السوق جذابة للغاية لدرجة أن أسعار العقارات في عام 2023، سجلت أسعار العقارات معدل نمو مذهل بلغ 86.46%. كان العرض بالكاد يواكب الطلب في السنوات القليلة الماضية، ولكن بسبب التضخم المفرط الذي وصل إلى معدل لا يمكن تحقيقه بنسبة 64.8%، بدأت الحكومة التركية في اتخاذ تدابير صارمة للحد من التضخم. وقد قام الرئيس التركي رجب طيب أردوغان بتعيين الساحر المالي محمد شيمشك وزيرًا للمالية، وقد بدأت آثار ذلك تظهر بالفعل.

شيمشك تقليدي، وكانت خطوته الأولى هي رفع أسعار الفائدة، مما أدى بدوره إلى خفض الطلب الكلي على العقارات. في عام 2023، انخفض عدد مبيعات المنازل في تركيا بنسبة 14.9%، ويتوقع الخبراء أن يستمر هذا الاتجاه مع معالجة الحكومة للتضخم المتفشي.

وهذا يفتح فرصة فريدة للمستثمرين. مع تباطؤ الطلب، سيؤدي العرض الهائل إلى انخفاض أسعار العقارات. إنها اقتصاديات بسيطة في نهاية المطاف، ويمكن للمستثمرين الانقضاض على صفقة رابحة قبل أن تعمل الحكومة على استقرار معدل التضخم وازدهار السوق مرة أخرى.

هناك إمكانية هائلة لتحقيق المكاسب في أحد أكثر الأسواق العقارية جاذبية في العالم. وحتى في الوقت الذي ينتظر فيه المستثمرون ارتفاع معدلات الارتفاع في الأسعار، فإن العائد على الاستثمار الإيجاري في تركيا ليس بالشيء الهيّن، حيث يبلغ متوسطه 6.79% في إسطنبول. وعلى الرغم من أن هذا المعدل لا يمكن أن ينافس التضخم في تركيا، إلا أنه أعلى بكثير من معدلات التضخم في مختلف البلدان الأخرى ويطابق المتوسط العالمي البالغ 6.8%.

كما تتمتع تركيا أيضاً بميزة منح المستثمرين العقاريين الذين يحصلون على عقارات مقابل 400,000 دولار أمريكي على الأقل الجنسية من خلال برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار. ومع ذلك، قد يؤدي البرنامج التركي إلى تعقيد مسألة العقارات، حيث أن العديد من العقارات المدرجة مقابل 400,000 دولار أمريكي يتم تسعيرها على هذا النحو من أجل البرنامج، وفي الواقع قد تكون قيمتها الحقيقية أقل من ذلك.

تقوم الحكومة التركية بتعيين مقيّمين مستقلين لتقييم العقارات، ولكن يمكن القيام بهذه العملية قبل الشراء أو بعده، لذا فإن القيام بذلك قبل الالتزام بعملية الاستحواذ أمر بالغ الأهمية. بالنسبة للمستثمرين الذين يرغبون في الحصول على الجنسية التركية من خلال استثمار قوي، ربما يكون من الأفضل السعي وراء عقار أو أكثر بإجمالي يتجاوز 400,000 دولار أمريكي، حيث لن يتم تقييم العقارات من أجل الحصول على الجنسية لأن قيمتها تتجاوز بالفعل الحد الأدنى المطلوب.

اسبانيا

تقدم إسبانيا سوق إسكان أكثر توازناً للمستثمرين الذين يفضلون نهجاً أكثر تحفظاً. ارتفع متوسط أسعار العقارات بنسبة 7.3% في عام 2023، في حين بلغ عائد الاستثمار الإيجاري نسبة محترمة بلغت 5.3% في مدريد و6.27% في برشلونة. ارتفعت أسعار العقارات في مدريد بنسبة 7.6%، بينما شهدت كاتالونيا ارتفاعًا في الأسعار بنسبة 8.1%. ومع ذلك، فقد تفوقت عليهما كل من الأندلس (8.3%) والباليرز (8.3%) وكانتابريا التي سجلت متوسطًا مرتفعًا بلغ 9.3%. يعد الدخول في التسعير البيني للسوق الإسبانية أمرًا ضروريًا لفهم المناطق التي تقدم استثمارات عقارية ممتازة. على سبيل المثال، بينما سجلت الأندلس معدل نمو ملحوظ، فإن إلقاء نظرة فاحصة على واحدة من أكثر مدنها شعبية، ماربيا، يسلط الضوء على الفرص المتاحة.

ووفقاً لمصادر محلية، فقد ارتفعت أسعار العقارات في ماربيا بنسبة 15% في عام 2023، أي ما يقرب من ضعف ما سجلته مدريد، مما يؤكد الحاجة إلى مراعاة جميع الجوانب عند البحث عن عقار في البلاد.

ومع ذلك، فإن أولئك الذين ينظرون إلى أدق التفاصيل يمكنهم اكتشاف فرصة تلوح في الأفق. فبينما يستمر الطلب على المساكن في النمو (سجلت إسبانيا زيادة بنسبة 14.7% في مبيعات المنازل في عام 2022)، يتباطأ العرض مع انخفاض البناء السكني الجديد بنسبة 20.5% في العام نفسه. إذا استمر هذا الاتجاه، يمكننا أن نشهد نموًا هائلاً في الأسعار بسبب عدم التوازن بين العرض والطلب.

ومن الفرص الأخرى المثيرة للاهتمام هي الأراضي. فقد انخفض متوسط سعر المتر المربع من الأراضي في مدريد بنسبة هائلة بلغت 22.4% في عام 2022، وفي كاتالونيا، انخفض بنسبة 3.3% خلال العام نفسه. يمكن للمستثمرين الذين يرغبون في إعداد أنفسهم لتحقيق مكاسب هائلة محتملة أن يختاروا الاستثمار في الأراضي بينما الأسعار منخفضة.

وبالنظر إلى أن كلاً من العقارات السكنية والأراضي مؤهلة للحصول على التأشيرة الذهبية في إسبانيا، والتي تتطلب استثمار ما لا يقل عن 500,000 يورو في العقارات غير المنقولة، فإن إسبانيا توفر بيئة استثمارية فريدة من نوعها. المشكلة الوحيدة هي أن بعض الأحزاب في البرلمان الإسباني تضغط من أجل إغلاق البرنامج، لذلك هناك حاجة إلى اتخاذ إجراءات سريعة من المستثمرين الذين يرغبون في التقدم للحصول على التأشيرة الذهبية الإسبانية.

اليونان

لا يزال سوق العقارات الساخن في اليونان يمثل فرصة جذابة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى التحوط ضد التضخم من خلال الاستثمار الذي يتمتع بعائد استثمار محتمل مرتفع في شكل إيجار ومكاسب رأسمالية. تتمتع أثينا، وهي نقطة الجذب الرئيسية للاستثمار الأجنبي المباشر العقاري في اليونان، بسوق إسكان متميز شهد ارتفاعًا في أسعار العقارات بنسبة 14% في عام 2023. لكن العاصمة ليست المدينة الرئيسية الوحيدة التي تفتخر بسوق عقارات ديناميكي، حيث بلغ متوسط أسعار المنازل في سالونيك نموًا بنسبة 16.37% في العام نفسه.

يكمن جمال سوق الإسكان في اليونان في تنوعه، حيث تقدم المناطق المختلفة معدلات ربح مختلفة. فعلى سبيل المثال، على الرغم من ارتفاع أسعار المنازل في تسالونيكي أعلى من أثينا في العام الماضي، إلا أن متوسط العائد على الاستثمار الإيجاري في العاصمة كان أعلى بكثير، حيث بلغ متوسطه 5.25% مقارنةً بمتوسطه في تسالونيكي البالغ 4.38%. يمكن للمستثمرين العثور على العقار الذي يتناسب مع أهدافهم وتفضيلاتهم.

تفتخر اليونان أيضاً ببرنامج التأشيرة الذهبية المثير للاهتمام، والذي يتضمن خياراً عقارياً يبدأ من 250,000 يورو، مما يجعلها واحدة من أفضل وجهات الاستثمار العقاري، خاصةً لأولئك الذين يتطلعون إلى الجمع بين الاستثمارات القوية وأصول التنقل العالمية القوية.

المجر

تقدم المجر فرصة استثمارية مختلفة للمستثمرين. يواجه هذا البلد الأوروبي حالياً مشاكل التضخم أيضاً، ولكنه يتخذ إجراءات صارمة لمعالجتها، وتؤثر هذه الإجراءات على سوق الإسكان.

بعد سنوات من النمو المرتفع باستمرار في سوق العقارات في المجر، حيث أن متوسط الزيادة في أسعار العقارات في المجر البالغ 2.82% للربع الأول من عام 2023، بعيد كل البعد عن الزيادة التي بلغت 10.56% في الربع الأول من عام 2023، و17.19% في الربع الرابع من عام 2022، و24.12% في الربع الثالث من عام 2022 التي سبقت ذلك.

وهذا يعني أن أسعار العقارات لا تزال تنمو ولكن بوتيرة أبطأ. يمكن لمن هم على دراية بدورة سوق الإسكان في المجر أن يروا الفرصة المتاحة.

كانت آخر مرة رفعت فيها المجر أسعار الفائدة بشكل كبير في عام 2009 كاستجابة للأزمة المالية. انخفضت أسعار المساكن لبضع سنوات قبل أن ترتفع فجأة بعد بضع سنوات. ويمكن توقع نفس الاتجاه هنا.

كما تقدم المجر أيضاً للمستثمرين الإقامة من خلال استثمار عقاري بقيمة 500,000 يورو في إطار برنامج تأشيرة المستثمر الضيف، الذي يمنح المتقدمين الناجحين تصريح إقامة لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد.

التنقل العالمي هو التحوط النهائي

في حين أن الأصول الاستثمارية العقارية هي وسيلة تحوط ممتازة ضد التضخم، فإن الأصول المثلى هي أصول التنقل العالمية مثل الجنسية الثانية أو تصاريح الإقامة. من خلال إزالة احتكار بلد واحد لمصالح شخص واحد، يمكن للمستثمرين العمل حقاً على نطاق عالمي وإدارة ثرواتهم وأصولهم بالطريقة التي يرونها أفضل، مما يخفف من المخاطر الاقتصادية والسياسية.

ولحسن الحظ، فإن برامج الهجرة الاستثمارية الحالية القائمة على الاستثمار العقاري توفر للمستثمرين الفرصتين معاً؛ فهي أصول استثمارية قوية تجلب معها أصولاً عالمية للتنقل. إن الجمع بين الاستثمارات العقارية وأصول التنقل العالمية هو أفضل طريقة لتخفيف المخاطر. على عكس الاستثمار في الأسهم أو العملات أو الأصول الافتراضية، على سبيل المثال، فإن العقارات تحمل في طياتها مخاطر قليلة جداً. يستمر ارتفاع قيمة العقارات في النمو، حتى في أوقات الضغط الاقتصادي، على عكس الأسهم التي تكون أكثر تقلبًا وعرضة للخسائر وكذلك الأرباح.

الاستثمارات العقارية آمنة ومستقرة ومرنة. وللتخفيف من المخاطر، تُعد العقارات أفضل فئة من فئات الأصول، والجمع بينها وبين الهجرة الاستثمارية ينتج عنه تحوط قوي ضد عدم الاستقرار الاقتصادي والسياسي.

لمعرفة المزيد عن التحوط ضد التضخم من خلال الهجرة الاستثمارية، اتصل بـ One World اليوم لحجز استشارة شاملة مع أحد خبرائنا.