Se couvrir contre l'inflation grâce à la diversification de l'immobilier

2024-03-05
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L'inflation est le principal sujet de discussion économique depuis la dernière pandémie. Ces dernières années, les gouvernements se sont efforcés de trouver une solution miracle, mais le problème a persisté alors qu'une amélioration lente et régulière a été observée.

Au niveau gouvernemental, la lutte contre l'inflation est une tâche difficile et épuisante. Toutefois, au niveau de l'investisseur individuel, il existe des solutions qui peuvent contribuer à atténuer le problème et lui permettre de maintenir - et même d'accroître - son patrimoine en période de crise économique.

Des investissements judicieux peuvent aider les investisseurs à atténuer les effets de l'inflation et, dans un monde rempli de nouveaux actifs numériques et d'actifs tangibles traditionnels, la classe d'actifs immobilière reste la meilleure protection contre l'inflation.

L'une des meilleures stratégies dans une telle période consiste à diversifier son portefeuille immobilier en y incluant des biens situés dans des endroits différents. En s'appuyant sur des statistiques provenant de diverses sources spécialisées, cet article examine quelques-uns des pays les plus intéressants qui offrent des marchés immobiliers avec un potentiel de rendement et de résidence attrayant grâce à l'achat de biens immobiliers dans le cadre de programmes d'investissement.

Les E.A.U.

Les Émirats arabes unis possèdent l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques au monde. Ces dernières années, la croissance de la demande a été stupéfiante et l'indice des prix de l'immobilier résidentiel (RPPI) a augmenté de 20,14 % sur un an (16,34 % corrigé de l'inflation) en 2023.
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Cette croissance est le fruit d'une amélioration continue au cours des années précédentes, le RPPI des E.A.U. ayant enregistré une croissance de 9,53 % et de 9,25 % en 2022 et 2021 respectivement.

Comme on pouvait s'y attendre, Dubaï est l'émirat où l'augmentation des prix moyens des logements est la plus importante : les prix moyens des appartements ont augmenté de 19,83 % en 2023, tandis que les prix des villas ont augmenté de 21,76 % au cours de la même année.

Les Émirats arabes unis offrent une solution solide pour se prémunir contre l'inflation. Le taux d'inflation moyen en 2023 dans les Émirats arabes unis n'est que de 3,12 %, soit seulement 15 % de plus que le taux moyen d'augmentation des prix des appartements à Dubaï. Mais il ne s'agit pas seulement de gains en capital.

Le rendement moyen de l'investissement locatif à Dubaï en 2023 était de 6,3 %, soit près du double du taux d'inflation, les rendements à l'échelle de la ville allant de 1,2 % à 9 %. Cela signifie que les investisseurs peuvent facilement compenser les pertes dues à l'inflation et réaliser des bénéfices grâce aux loyers. Si l'on ajoute à cela le potentiel de gains en capital, les Émirats arabes unis offrent aux investisseurs une opportunité excellente.

Néanmoins, l'état actuel du marché du logement à Dubaï suscite quelques inquiétudes. Certains experts estiment que la croissance rapide des prix et la demande incessante, combinées à l'effet de levier financier élevé offert par les banques, pourraient créer une bulle similaire à celle qui a éclaté en 2009. Il s'agit d'une hypothèse rationnelle, mais si l'on considère la manière dont le gouvernement de Dubaï s'est adapté à la crise il y a 15 ans, on peut en déduire que le système d'exploitation est meilleur cette fois-ci. Ce facteur reste à prendre en considération, surtout si l'on considère les autres alternatives intéressantes dans le pays.

La capitale du pays, Abu Dhabi, est une autre option intéressante. Selon certaines sources, les prix des appartements dans la capitale ont augmenté en moyenne de 4,2 %, tandis que les prix des villas ont augmenté de 5,7 % par an. Les rendements locatifs sont également impressionnants, l'île d'Al Reem étant particulièrement intéressante, le rendement moyen de l'investissement locatif se situant entre 6,33 % et 8,32 %. L'île de Saadiyat n'était pas la meilleure option l'année dernière, avec le loyer moyen le plus élevé de 4,25 %, mais d'autres zones comme Al Raha Beach et Yas Island ont fourni des rendements impressionnants, allant de 5,45 % à 6,45 % et de 5,8 % à 7,11 % respectivement.

Ras Al Khaimah (RAK) est une autre option attrayante, avec des rendements d'investissement locatif allant de 2,77 % à 6,07 % sur l'île d'Al Marjan et le village d'Al Hamra. Selon certains experts, les prix de l'immobilier à Ras Al Khaimah ont augmenté de 50 % en 2023 et devraient encore augmenter de 50 % après l'ouverture du très attendu complexe hôtelier Wynn Resort, qui stimulera la demande et créera un environnement touristique plus attrayant dans la ville.

Les Émirats arabes unis proposent également un programme de "visas Golden" qui permet aux investisseurs d'obtenir un permis de résidence de 10 ans en investissant 2 millions AED (environ 545 000 dollars) dans l'immobilier. Les nouvelles directives rendent le visa Golden plus attrayant, car les investisseurs ne doivent payer que la moitié du montant pour obtenir un permis de séjour et disposent de cinq ans pour payer l'intégralité du montant.

La Turquie

La Turquie en général et Istanbul en particulier ont toujours attiré les investisseurs immobiliers. Le marché est si dynamique que les prix de l'immobilier ont connu une hausse vertigineuse de 86,46 % en 2023. Ces dernières années, l'offre a à peine suivi la demande, mais l'hyperinflation atteignant 64,8 %, le gouvernement turc a commencé à prendre des mesures drastiques pour freiner l'inflation.
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Le président turc Recep Tayyip Erdogan a nommé Mehmet Şimşek au poste de ministre des finances, et les effets se font déjà sentir.

Şimşek est un traditionaliste, alors il a commencé par augmenter les taux d'intérêt, ce qui a eu pour effet de réduire la demande globale de biens immobiliers. Le nombre de ventes de logements en Turquie a chuté de 14,9 % en 2023 et les experts s'attendent à ce que cette tendance se poursuive, le gouvernement luttant contre une inflation galopante.

Cela représente une opportunité unique pour les investisseurs. Avec le ralentissement de la demande, l'offre massive fera baisser les prix de l'immobilier. En effet, c'est de l'économie simple et les investisseurs peuvent s'infiltrer et faire de bonnes affaires avant que le gouvernement ne stabilise le taux d'inflation et que le marché ne redémarre.

Il existe un énorme potentiel de croissance sur l'un des marchés immobiliers les plus attractifs au monde. Même si les investisseurs s'attendent à une hausse des taux, le rendement de l'investissement locatif en Turquie n'a pas diminué, s'établissant en moyenne à 6,79 % à Istanbul. Bien que ce taux ne puisse rivaliser avec l'inflation en Turquie, il est beaucoup plus élevé que le taux d'inflation dans plusieurs autres pays et conforme à la moyenne mondiale de 6,8 %.

La Turquie a également l'avantage d'offrir aux investisseurs immobiliers qui achètent pour au moins 400 000 dollars la naturalisation dans le cadre de son programme de citoyenneté par l'investissement. Toutefois, le programme de la Turquie peut compliquer la question de la propriété, car de nombreux biens immobiliers affichés à 400 000 dollars sont proposés à ce prix uniquement dans le cadre du programme, alors que leur valeur réelle peut être inférieure.

Au fait, le gouvernement turc nomme des évaluateurs immobiliers indépendants, mais ce processus peut être effectué avant ou après l'achat, il est donc essentiel de procéder à cette évaluation avant de prendre la décision d'acheter.

Pour les investisseurs qui souhaitent obtenir la nationalité turque grâce à un investissement solide, il peut être préférable d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers d'une valeur totale supérieure à 400 000 dollars, car ces biens ne seront pas mis en vente pour l'obtention de la nationalité, leur valeur dépassant déjà les exigences minimales.

L'Espagne

L'Espagne offre un marché immobilier plus équilibré pour les investisseurs qui préfèrent une approche plus conservatrice. Les prix moyens de l'immobilier ont augmenté de 7,3 % en 2023, tandis que le rendement de l'investissement locatif était de 5,3 % à Madrid et de 6,27 % à Barcelone.
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Les prix de l'immobilier ont augmenté de 7,6% à Madrid et de 8,1% en Catalogne. Cependant, ces deux régions ont été dépassées par l'Andalousie (8,3 %), les îles Baléares (8,3 %) et la Cantabrie, qui a enregistré une moyenne élevée de 9,3 %.

Pour savoir quelles sont les régions qui offrent d'excellents investissements immobiliers, il est important de comprendre la complexité des prix du marché espagnol. Par exemple, si l'Andalousie a effectivement affiché des taux de croissance remarquables, un examen plus approfondi de l'une de ses villes les plus recherchées, Marbella, met en évidence les possibilités existantes.

Selon des estimations locales, les prix de l'immobilier à Marbella ont augmenté de 15 % en 2023, soit près du double de ceux de Madrid, ce qui souligne la nécessité de prendre en compte tous les aspects lors de l'achat d'un bien immobilier dans le pays.

Toutefois, ceux qui prêtent attention aux détails les plus subtils peuvent y voir une opportunité. Alors que la demande de logements continue d'augmenter (en Espagne, les ventes de logements ont progressé de 14,7 % en 2022), l'offre ralentit, la construction de nouveaux logements ayant chuté de 20,5 % au cours de la même année. Si cette tendance se poursuit, nous pourrions assister à des augmentations massives des prix en raison d'un déséquilibre entre l'offre et la demande.

Une autre possibilité intéressante est la propriété foncière. Le prix moyen du mètre carré de terrain à Madrid a baissé de 22,4 % en 2022, tandis qu'en Catalogne, il a baissé de 3,3 % la même année. Les investisseurs à la recherche de rendements potentiellement élevés peuvent choisir d'investir dans des terrains tant que leur prix est bas.

Étant donné que les propriétés résidentielles et les terrains sont éligibles au visa Golden en Espagne, qui exige un investissement immobilier d'au moins 500 000 euros, ce pays offre un environnement d'investissement unique. Le seul problème est que certains partis du parlement espagnol font pression pour mettre fin au programme. Les investisseurs qui souhaitent demander un visa Golden espagnol doivent donc agir rapidement.

La Grèce

Le marché immobilier grec, en pleine effervescence, reste une perspective attrayante pour les investisseurs qui cherchent à se prémunir contre l'inflation en réalisant des investissements à fort potentiel de rendement sous forme de loyers et de plus-values.
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Athènes, principale source d'investissements directs étrangers dans l'immobilier en Grèce, dispose d'un marché immobilier exceptionnel, avec une hausse des prix de l'immobilier de 14 % en 2023. Mais la capitale n'est pas la seule grande ville à bénéficier d'un marché immobilier dynamique, puisque les prix des logements à Thessalonique ont augmenté en moyenne de 16,37 % au cours de la même année.

La beauté du marché immobilier grec réside dans sa diversité, car les différentes régions offrent des taux de rendement différents. Par exemple, bien que les prix de l'immobilier aient augmenté plus fortement à Thessalonique qu'à Athènes l'année dernière, le rendement moyen de l'investissement locatif a été nettement plus élevé dans la capitale, avec une moyenne de 5,25 % contre 4,38 % à Thessalonique. Les investisseurs peuvent trouver un bien qui correspond à leurs objectifs et à leurs préférences.

La Grèce peut également se prévaloir d'un programme passionnant Golden Visa avec des propriétés à partir de 250 000 euros, ce qui en fait l'un des meilleurs endroits pour investir dans l'immobilier, en particulier pour ceux qui cherchent à combiner un investissement solide avec une mobilité mondiale fiable.

La Hongrie

La Hongrie offre aux investisseurs d'autres possibilités d'investissement. Le pays de l'UE est également confronté à des problèmes d'inflation, mais il prend des mesures énergiques pour y remédier, et ces mesures ont un impact sur le marché de l'immobilier.
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Après plusieurs années de croissance élevée et constante, le marché immobilier hongrois, dont la croissance moyenne des prix des logements au premier trimestre 2023 était de 2,82 %, est loin de la croissance de 10,56 % au premier trimestre 2023, de 17,19 % au quatrième trimestre 2022 et de 24,12 % au troisième trimestre 2022 qui l'ont précédé.

Cela signifie que les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, mais à un rythme plus lent. Ceux qui connaissent le cycle du marché du logement en Hongrie peuvent voir les opportunités qui s'offrent à eux.

La Hongrie a relevé ses taux d'intérêt pour la dernière fois en 2009 en réponse à la crise financière. Les prix de l'immobilier ont baissé pendant quelques années avant de monter en flèche quelques années plus tard. On peut s'attendre à la même tendance ici.

La Hongrie propose également aux investisseurs un permis de séjour pour un investissement immobilier de 500 000 euros dans le cadre de son programme Visitor Investor Visa, qui offre aux candidats retenus un permis de séjour renouvelable de 10 ans.

La mobilité mondiale est le meilleur moyen de se protéger de l'inflation

Si les investissements immobiliers constituent une excellente protection contre l'inflation, les actifs destinés à la mobilité mondiale, tels qu'une deuxième nationalité ou un permis de séjour, sont optimaux.

En supprimant la monopolisation des intérêts d'un pays par rapport à ceux d'un autre, les investisseurs peuvent véritablement fonctionner à l'échelle mondiale et gérer leurs fortunes et leurs actifs de la manière qu'ils jugent la meilleure, réduisant ainsi les risques économiques et politiques.

Par chance, les programmes actuels de citoyenneté par investissements immobiliers offrent aux investisseurs les deux possibilités : un investissement solide qui s'accompagne d'une mobilité à l'échelle mondiale.

La combinaison d'investissements immobiliers et d'actifs de mobilité globale est une bonne pratique d'atténuation des risques. Contrairement à l'investissement dans des actions, des devises ou des actifs virtuels, par exemple, l'immobilier comporte très peu de risques. La valeur des biens immobiliers continue d'augmenter même en période de récession économique, contrairement aux actions qui sont plus volatiles et sujettes à des pertes et à des gains.

L'investissement immobilier est sûr, stable et durable. En termes d'atténuation des risques, l'immobilier est la meilleure classe d'actifs et la combinaison de l'investissement avec la citoyenneté par investissements offre une forte protection contre l'instabilité économique et politique.

Pour en savoir plus sur l'assurance contre l'inflation par le biais de citoyenneté par investissements, contactez One World dès aujourd'hui pour prendre rendez-vous avec l'un de nos experts.

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