La Bulgarie, avec sa mer chaude, ses montagnes pittoresques, son histoire riche et ses prix encore abordables, continue d'attirer l'attention des investisseurs étrangers et des acheteurs immobiliers. Cependant, avant de se lancer dans la recherche de la maison ou de l'appartement idéal en bord de mer ou à la montagne, il est essentiel de comprendre les particularités juridiques, les obligations financières et les tendances actuelles du marché. Ce guide mettra en lumière les aspects clés de l'acquisition immobilière en Bulgarie.
Les ressortissants des pays de l'Union européenne (UE) et de l'Espace économique européen (EEE) jouissent des mêmes droits que les citoyens bulgares lors de l'achat de biens immobiliers. Ils peuvent librement acquérir des appartements, des maisons et des terrains sans restrictions majeures. Pour les ressortissants des pays non membres de l'UE/EEE, la situation est quelque peu différente. Ils sont autorisés à acheter des biens immobiliers en Bulgarie, mais sous certaines conditions. L'achat de terres (agricoles ou forestières) directement par des étrangers de pays tiers est interdit par la Constitution bulgare. Cependant, ils peuvent posséder des terres indirectement, via une société bulgare créée spécialement à cet effet. Une telle société est autorisée à posséder des terres, mais ses activités doivent correspondre à des objectifs statutaires liés à l'immobilier.
Le processus d'achat d'un appartement ou d'une maison pour les non-ressortissants de l'UE ne nécessite pas la création d'une société, mais le terrain sous la maison doit être formalisé d'une manière particulière, généralement également via une société ou en location à long terme. Dans tous les cas, l'achat d'un bien immobilier par un étranger nécessite l'obtention d'une autorisation du ministère bulgare de la Justice. Il s'agit d'une procédure formelle qui prend généralement environ un mois et est effectuée après la signature d'un contrat préliminaire de vente. Le notaire certifiant la transaction est tenu de demander cette autorisation.
Le marché bulgare propose une variété d'options immobilières, chacune avec ses particularités :
Les prix de l'immobilier en Bulgarie varient considérablement selon l'emplacement, le type de bien, son état et sa proximité avec la mer ou les stations de ski. Voici des fourchettes de prix approximatives au mètre carré :
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Bulgarie, il faut prévoir des frais supplémentaires significatifs, pouvant représenter de 6% à 15% du prix d'achat :
Le marché immobilier bulgare affiche une croissance soutenue des prix ces dernières années, surtout à Sofia et dans les zones touristiques populaires. Cette croissance est alimentée par plusieurs facteurs : des prix initiaux relativement bas comparés à d'autres pays européens, une demande stable tant des locaux que des étrangers (surtout de l'UE et de la CEI), le développement des infrastructures touristiques, et l'inflation générale. Les experts prévoient une poursuite de la hausse modérée des prix à moyen terme, surtout pour les biens de qualité dans des emplacements prestigieux. La liquidité du marché dépend fortement du type de bien et de sa localisation. Les appartements à Sofia, dans les grandes villes et les stations touristiques de première-deuxième ligne ont une haute liquidité, plus faciles à vendre ou louer. La liquidité est bien moindre pour l'ancien dans les petites villes et zones rurales, ou les biens éloignés de la mer/des pistes dans les stations, ou dans des zones à développement problématique. Les biens avec problèmes juridiques ou en mauvais état sont très difficiles à vendre. La saisonnalité affecte aussi la vente des biens touristiques – pic d'activité au printemps-été.
La décision nécessite une évaluation pondérée de tous les avantages et inconvénients. Les atouts incontestables de l'immobilier bulgare incluent des prix attractifs, surtout comparés à l'Europe de l'Ouest, offrant des opportunités d'investissement ou d'acquisition pour vacances ou résidence permanente. La Bulgarie offre d'excellentes conditions naturelles – mer propre, montagnes, sources minérales et climat doux. Pour les citoyens de l'UE, l'achat est très simplifié, et pour les autres étrangers, bien que des restrictions sur les terres existent, la voie via une société rend les investissements possibles. Un coût de vie relativement bas et un accueil favorable aux étrangers ajoutent à l'attractivité. Une croissance stable, bien que modérée, des prix dans les zones prometteuses crée un potentiel de plus-value. La possibilité de revenus locatifs saisonniers dans les stations est aussi un facteur important pour les investisseurs. Cependant, il existe aussi des inconvénients majeurs.
Les procédures bureaucratiques, surtout pour les non-ressortissants de l'UE (autorisation du ministère de la Justice, création de société pour les terres), prennent du temps et engendrent des coûts supplémentaires. Les risques liés à des promoteurs ou vendeurs malhonnêtes, ainsi que les problèmes potentiels de "propreté" juridique des biens rendent indispensable le recours à un avocat indépendant. La saisonnalité des revenus locatifs dans les stations signifie des rendements inégaux sur l'année. Les frais d'entretien (services publics, "taxe de gestion" dans les résidences, taxes) doivent être inclus dans le budget. Le potentiel de hausse des prix et la liquidité varient grandement selon l'emplacement – les investissements dans des régions en déclin peuvent être peu prometteurs. La barrière linguistique peut compliquer les échanges avec les services locaux et les administrations.
Acheter un bien immobilier ici, c'est non seulement une opportunité d'investissement avantageux ou de réaliser le rêve d'une maison en bord de mer, mais aussi une chance d'obtenir un titre de séjour en Bulgarie. Cependant, pour que la transaction soit réellement réussie, il est crucial de prendre en compte toutes les subtilités juridiques, d'évaluer objectivement les risques et perspectives du bien, et de calculer précisément le budget en incluant les frais annexes. L'équipe de One World Migration vous aidera à parcourir ce chemin en toute confiance – de l'analyse du marché et du choix de la région à l'accompagnement juridique indépendant et à la formalisation de tous les documents. Nous vous aiderons à prendre une décision éclairée et à faire le bon choix.
À compter du 1er août, le programme offre une seconde citoyenneté en 6 semaines via le PPP basé à Dubaï. À partir de 90 000 $ de don + 5 000 $ de frais (candidat unique).
À compter du 20 août, certains demandeurs de visa devront verser une caution pouvant atteindre 15 000 dollars. Le programme cible explicitement les titulaires de la citoyenneté par investissement, en raison de problèmes de vérification. Il concerne initialement les ressortissants du Malawi et de la Zambie, mais les pays bénéficiant de la CBI pourraient être inclus avec un préavis de 15 jours. La durée de séjour est limitée à 30 jours.
Grâce au nouveau décret du président Milei, les investisseurs étrangers peuvent désormais obtenir rapidement la citoyenneté argentine sans condition de résidence. Cet investissement important ouvre la voie à un accès sans visa à 162 pays, à un coût de la vie abordable et au dynamisme de l'économie latino-américaine. Les détails seront communiqués prochainement par le ministère de l'Économie.
